北京市的自住型商品房是近兩年政府在住房市場上推行的重大政策之一，上月，北京市的首個自住型商品房項目完成了搖號，并在之后完成了選房程序。但隨著選房的完成，卻有不少購房者提出質(zhì)疑，認為花錢買的自住型商品房應該是商品房，而實際上買到的房子參照的確是保障房的標準。今天下午，該項目的開發(fā)商金隅嘉業(yè)相關負責人在接受網(wǎng)絡訪談時公開回應，明確表示自住型商品房是商品房，但這種項目只有微利，中簽者不應該期望太多。北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示，相關部門應該盡快出臺相應法規(guī)，明確自住型商品房的建筑質(zhì)量標準，讓消費者權(quán)益得到保障。

　　自住房品質(zhì)之爭：是商品房還是保障房

　　由于地處東五環(huán)內(nèi)的高井地區(qū)，位置優(yōu)越，金隅匯星苑十分搶手，共1882套房源有17.3萬戶家庭申購，搖號抽中比例僅有1/68。6月23日，搖號結(jié)果公布，最終僅3764戶家庭中簽，中簽家庭中又有20%左右棄權(quán)，截止日前該項目全部房源已經(jīng)選空。

　　然而，一面是“中大獎”般的驚喜，一面又是面對期房未知的擔憂。在選房后，有購房者在網(wǎng)上發(fā)帖，稱選房過程堪稱急迫、草率而又驚心動魄：沒有沙盤和樣板間，僅靠圖紙，整個選房過程只有兩三分鐘，還包括付定金和簽認購書。而更讓他們關注的是，自己買的應該是“商品房”，而實際上從拿到手上的戶型圖看，房子參照的是保障房的標準。購房者表示，從戶型圖上，房屋窗戶尺寸相對于普通的商品房設計標準過小，而層高也僅有2.7米，低于正常的商品房層高標準。

　　“開發(fā)商對這個項目的定位讓人疑惑，他們的熱線客服人員告訴我，自住房就是保障房，好像我們能買到2.2萬元/平方米的房子是得到了天大的恩惠，不能要求別的，” 購房者對網(wǎng)易財經(jīng)表示，自住房雖然現(xiàn)在比周圍項目便宜30%，但未來出讓時政府會把這部分權(quán)益收回去，因此業(yè)主有理由獲得和市場上其他商品房一樣品質(zhì)的房子。“夾心層花200萬買房很不容易，最后到底是買了打了折的普通商品房，還是換個名字的保障房 ”

　　對于自住型商品房是什么性質(zhì)，早在其剛剛推出時就已經(jīng)經(jīng)歷了一波討論。據(jù)北京市國土資源局的信息，建設自住房的土地是從商品房的規(guī)劃份額中劃撥的。2014年初，北京市十四屆人大二次會議上明確了自住房是共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。

　　今日，金隅置業(yè)市場營銷部經(jīng)理陳玉謙在接受媒體訪談時明確表示，自住型商品房是商品房性質(zhì)。

　　雖然房屋性質(zhì)沒有太大爭議，但在品質(zhì)上，自住房應該更靠近商品房，還是更靠近保障房，開發(fā)商和業(yè)主的心理預期截然不同。

　　有業(yè)主拿出去年北京發(fā)布的《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，其中明確規(guī)定，自住型商品住房原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右的水平確定。“我們的房子應該和商品房同品質(zhì)，而不是保障房”，業(yè)主稱。

　　有業(yè)內(nèi)人士向網(wǎng)易財經(jīng)表示，上述文件中，有關自住房品質(zhì)的規(guī)定實際上比較模糊，現(xiàn)實中也難以操作。“如果同地段的是高端住宅，是否要做到同一品質(zhì)呢，這是難以把握的。”

　　開發(fā)商回應：方案受到很多限制

　　有傳言稱，金隅匯星苑與金隅開發(fā)的另一個售價9900元/平方米的兩限房項目泰和園使用同一張建造圖紙，其品質(zhì)和建造標準也參考該項目，這使得許多購房者感到不滿。

　　通過開發(fā)商提供的樓書以及咨詢，金隅匯星苑的業(yè)主列舉出來的問題包括，房屋采用塑鋼雙玻璃;房屋層高2.7米，凈空僅2.5米;陽臺和房間窗戶過小，影響采光效果等。業(yè)主認為，這些基本細節(jié)顯示，金隅匯星苑并不符合近幾年商品房設計建造的潮流，而是參照保障房建造。

　　陳玉謙坦承，金隅匯星的設計規(guī)劃確實沒做到給業(yè)主提供便宜又舒適的產(chǎn)品，原因是地塊周圍配套成熟，做規(guī)劃方案上受制的條件遠多于其他項目。“確確實實做不到又便宜又舒適，這與建安成本沒有任何關系。”

　　對業(yè)主提出的，層高2.7米太低，陳玉謙回應關系，政府有一個控制性高度，要夠擺1882套房屋是一個難題，如果每層增加0.1米的高度，28層剛好是2.8米，就要砍掉一層，整個小區(qū)8棟樓就要減少幾十套供應。“商品房的規(guī)范里，沒有說強制性的條款說商品房要設計2.8米”，他說。

　　對于業(yè)主此前普遍關心的房屋窗戶尺寸的問題，陳玉謙介紹，所有的起居型的客廳窗戶是1.8米寬，臥室窗戶寬度根據(jù)戶型不同，有1.2米到2米。而有業(yè)主向網(wǎng)易財經(jīng)指出，按照陳玉謙的說法，匯星苑一些戶型的窗戶設計確實和兩限房泰和園是一樣的。

　　對于匯星苑和保障房究竟有什么不同，陳玉謙表示，在裝修標準上會有不同，比如首層的公共部分都貼了磚，做了簡單的吊頂，如果是保障房則是不可能的;此外窗戶雖然都是塑膠窗，但匯星苑的窗戶節(jié)能效果會更好。

　　開發(fā)商：建安成本僅剩4000元 整個項目僅有微利

　　據(jù)公開資料，金隅股份前身是北京市建材工業(yè)局，作為北京市屬國有企業(yè)，多年來承擔了大量北京保障性住房的建設。目前，金隅共有約2000多萬平米工業(yè)用地，其中一半位于北京，這些自有存量土地盤活后十分可觀。

　　瞄準了從工業(yè)土儲大戶變成自住房開發(fā)主力的機會，金隅此前曾表示，要將重心轉(zhuǎn)移到自住型商品房的開發(fā)上來。

　　去年年底，金隅嘉業(yè)以22.0043億元、幾乎為底價的代價，獲得了原星牌建材制品廠地塊。這是北京首宗市屬國企利用自有用地建設自住型商品房項目的地塊，也就是今天的金隅匯星苑項目。

　　網(wǎng)易財經(jīng)粗略估算，該地塊的可售建筑面積為15.32萬平米，樓面地價則為1.44萬元/平方米，項目售價為定價2.2萬元/平方米，這就意味著開發(fā)商只有七千多元每平方米的成本和利潤空間。

　　但陳玉謙認為，政府和開發(fā)商自住型商品房上的讓步遠不止此。“這塊地的22億元地價都花在了拆遷上，政府幾乎沒有土地出讓的收益。除去各類稅，規(guī)劃的幼兒園和小學，最后留給開發(fā)商把項目建好的成本就剩4000多塊錢，開發(fā)商還要承擔管理成本和資金成本，這是非常非常難的。”

　　“這個項目最后是打平或者是微利，大家也不要期望值太多，我認為就是最后實實在在簽約交款的這1882個人才是這個項目的最大受益者”，陳玉謙表示。

　　業(yè)內(nèi)人士：應盡快推出自住房質(zhì)量標準

　　作為本屆政府為解決夾心層住房困難而推出的創(chuàng)新產(chǎn)權(quán)模式房屋，目前國內(nèi)還沒有具體的案例可以參考。除購買資格及流程等規(guī)定外，自住型商品房的許多相關政策規(guī)定以及執(zhí)行標準都還是空白，企業(yè)如何執(zhí)行也是在“摸著石頭過河”。

　　北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示，相關部門應該盡快出臺相應法規(guī)，明確自住型商品房的建筑質(zhì)量標準，為該項目及其他自住商品房項目的建設提供政策導向和依據(jù)，讓消費者權(quán)益得到保障。