“一座城市只有一個世貿(mào)中心。”隨著外資投行JP摩根撤資、美國富頓減持股份、港資德基接盤致項目停工的真相浮出水面，南京世貿(mào)中心國際化的光環(huán)正在黯然褪去。

　　4月8日，南京世貿(mào)中心工地一片蕭條，與隔壁新鴻基地產(chǎn)環(huán)貿(mào)中心工地的喧囂相去甚遠(yuǎn)。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在工地現(xiàn)場所見，三棟副樓主體結(jié)構(gòu)已封頂，但正在安裝的玻璃幕墻工程卻已停滯，工地里只有三三兩兩的工人在搬運物料;主樓則處于剛出地面的狀態(tài)，沒有任何進(jìn)展。

　　“要搬去另外一個工地。”工地內(nèi)的一名工作人員對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者透露，由于這片工地停工了，就把物料搬去正在施工的同屬于上海建工負(fù)責(zé)的另一個工地。

　　據(jù)上述工作人員透露，該項目工地自春節(jié)過后就開始停工，“老板換人了，現(xiàn)在戶型要進(jìn)行調(diào)整。”至于要停工多久，工人們均表示沒有接到任何通知。

　　正如此前網(wǎng)絡(luò)爆出的“南京世界貿(mào)易中心項目由于摩根撤資，現(xiàn)已由德基入股開發(fā)，將對本項目作大量調(diào)整，至少停工半年”，售樓部工作人員王林也對前來看房的買家不避諱地稱，德基集團(tuán)接替JP摩根入股項目，并已完成交接。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，JP摩根退出南京世貿(mào)中心，主要緣于項目銷售不暢，回款乏力。根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者查詢的最新工商資料顯示，南京世貿(mào)中心現(xiàn)業(yè)主為江蘇富通置業(yè)有限公司(簡稱富通置業(yè))，其性質(zhì)為中外合資企業(yè)，法人代表吳鐵民正是德基廣場有限公司的法人代表，他同時也是德基集團(tuán)副總經(jīng)理。

　　從項目工地外墻的施工銘牌可見，南京世貿(mào)中心總建筑面積為44萬平方米，開工日期為2011年4月28日，竣工日期為2015年6月30日。而按照銷售人員的說法，酒店式公寓要到2015年底才能交樓，寫字樓要到2016年才交付。

　　酒店式公寓之殤

　　根據(jù)公開資料顯示，最初南京世貿(mào)中心由美國富頓集團(tuán)所開發(fā)，并與摩根資產(chǎn)管理--環(huán)球固定資產(chǎn)所管理的房地產(chǎn)基金共同投資興建。項目占地3.14萬平方米，包括68層總高318米的5A甲級智能辦公樓、商務(wù)酒店和酒店式公寓以及兩棟住宅，總投資50億元。至今投資總額為6.1256億元。

　　然而，2011年3月開始樁基工程之后，項目進(jìn)度緩慢，原計劃2014年6月酒店竣工，2014年底實現(xiàn)主塔樓封頂，同期商業(yè)與酒店式公寓交付使用，整個項目計劃將于2015年全面落成目前看均已無法實現(xiàn)，富頓和JP摩根資金鏈緊張的傳聞開始喧囂塵上。

　　實際上，世貿(mào)中心酒店式公寓從2013年6月拿到銷許開售至今，去化一直非常緩慢。據(jù)了解，自從2013年6月開賣以來，南京世貿(mào)中心推出的300多套酒店式公寓僅僅賣出81套。“南京消費者還接受不了定位如此高端的業(yè)態(tài)。”一名熟悉南京商辦市場的業(yè)內(nèi)人士稱，該項目酒店式公寓戶型只有3個選擇，60多平方米的是單間，106平方米的是一房一廳，150多平方米的是兩房兩廳，“這種戶型若放在上海是不乏市場承接力的。”他又指出，沒有配備與酒店式管理和服務(wù)系統(tǒng)，也是該項目的死穴之一。

　　更為重要的是，3萬-3.5萬元/平方米的售價也讓世貿(mào)中心的公寓難以被市場接受，因為周邊還有諸如金奧大廈、雨潤國際公寓等同類型產(chǎn)品加入競爭，消費者可選擇面非常廣。

　　JP摩根轉(zhuǎn)讓65%股份

　　投資6年之后，項目尚未盈利，唯一可以肯定的是，目前富通置業(yè)股東已變更，法人代表也由美國人Sunny C。 chiu 變成吳鐵民，注冊資本金由原來的5000萬美元增資為9800萬美元。

　　江蘇富通置業(yè)有限公司由在英屬維爾京群島注冊的富頓南京世貿(mào)中心有限公司F&T(Nanjing) World Trade Center Inc。作為股東方，在巴巴多斯注冊的投資方大通巴巴多斯第五控股公司GCPF(Barbados) Holdings 5 SRL于2008年2月共同投資設(shè)立的外商獨資企業(yè)。其中GCPF(Barbados) Holdings 5 SRL出資3250萬美元，美國富頓(F&T(nanjing)world trade center Inc。)出資1750萬美元。

　　富通置業(yè)成立之初，投資方JP摩根是占股65%的大股東。jp摩根投資總額為6422萬美元，富頓為3458萬美元。

　　實際上，兩家外資企業(yè)一直在對項目增資：2010年，雙方按比例增資了1800萬美元注冊資本金;2012年，雙方再按比例增持3000萬美元注冊資本金。

　　另一方面，由于策劃咨詢以及推廣、廣告費用等支出不菲，2008年-2009年富通置業(yè)累計虧損達(dá)386萬元人民幣。一直沒有銷售回款的南京世貿(mào)中心，并沒有給投資方帶來任何回報。

　　到了今年，JP摩根就悄然從股東名單上全身而退，換上了德基廣場有限公司，法人代表也由德基廣場副總經(jīng)理吳鐵民取而代之。股權(quán)也相應(yīng)發(fā)生改變，德基以7350萬美元占股75%，而富頓則將投資額從3430萬美元減少980萬至2450萬美元，占股25%。

　　“很顯然，如果是銷售不順利而出讓股權(quán)就表明資金出問題了，這時候多半是折價轉(zhuǎn)讓，德基有可能撿了個大便宜。”一名知情人士分析，溢價轉(zhuǎn)讓的幾率不高，而且從股權(quán)變更情況來看，德基不僅接手了JP摩根的全部股權(quán)，還收了富頓10%股權(quán)，這表明德基是帶錢進(jìn)項目，并稀釋了另一個股東的股份，以換取后期利潤空間。

　　據(jù)一名接近JP摩根人士分析，JP摩根此次退出，除了銷售回款不力導(dǎo)致資金壓力之外，集團(tuán)總部對國內(nèi)固定資產(chǎn)投資的判斷也有關(guān)。

　　2014年初，摩根大通發(fā)布研究報告，預(yù)計2014年中國固定資產(chǎn)投資增速將從2013年的19.6%下降至18.6%，主要原因是政府將積極推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，并且信貸增速將進(jìn)一步放緩。

　　而對于21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者關(guān)于JP摩根推出原因及相關(guān)細(xì)節(jié)的提問，截至發(fā)稿前，JP摩根方面沒有給出任何回復(fù)。

　　2007年摩根士丹利也曾股權(quán)投資南京國際廣場，但到了2010年前后退出，“并沒有賺錢，甚至還有少量浮虧”。南京國際廣場于2013年由中化方興接手。

　　接盤者德基廣場

　　而德基又是何方神圣，敢于接下此龐大項目 “德基有意進(jìn)駐河西板塊商圈” 上述知情人士認(rèn)為，此前德基一期也是換手多次，最后德基憑借其強(qiáng)大的招商能力把項目盤活。他繼續(xù)分析，目前南京商業(yè)地產(chǎn)實力開發(fā)商包括德基、金鷹和中央商場集團(tuán)，其中金鷹占據(jù)了仙林板塊、中央在新街口與河西，因此從商業(yè)布局角度講，德基這個時候進(jìn)駐河西板塊是很劃算的。“從商業(yè)布局的角度來看，德基此舉是非常明智的”。

　　根據(jù)工商登記資料顯示，富通置業(yè)大股東德基廣場有限公司已在南京投資達(dá)13.78億元人民幣。

　　實際上，德基廣場有限公司由港資企業(yè)-德基企業(yè)集團(tuán)有限公司于2005年注冊資本2.6億元港幣成立，并持續(xù)增資到5億元港幣。德基先后投資了德基購物廣場項目、德基大廈、紫金南苑。2013年，德基廣場有限公司銷售額達(dá)到16.2億元，凈利潤1.4億元。此時的德基資產(chǎn)總額已經(jīng)達(dá)到10億多元，是名副其實的納稅億元戶。這期間，德基還并購了江蘇德盛實業(yè)有限公司、新街口影城、南京新宇房地產(chǎn)，同時還與其他幾方聯(lián)合成立南京匯通投資合伙企業(yè)。

　　可以說，近兩年德基正在南京逐步建立其商業(yè)地產(chǎn)大鱷的品牌。2013年7月，由日本貿(mào)易振興機(jī)構(gòu)上海代表處組織的部分日本駐上海代表處、日資銀行以及日資企業(yè)組成的考察團(tuán)來玄武區(qū)考察了解投資及商務(wù)商業(yè)環(huán)境，玄武區(qū)投資促進(jìn)局接待并陪同考察，而德基集團(tuán)副總經(jīng)理吳鐵民先生向代表團(tuán)成員介紹了德基廣場運營、建設(shè)及國際一線品牌入駐情況，并陪同考察團(tuán)成員參觀了德基廣場

　　因此，業(yè)內(nèi)人士推測，商業(yè)招商方面長袖善舞的德基入駐南京世貿(mào)中心之后，對另外兩棟副樓的公寓進(jìn)行戶型改造以期更適銷對路為后期商業(yè)打下資金基礎(chǔ)是在所難免的。