4月3日，在攜手招商銀行啟動的“商租通”的業(yè)務(wù)新聞發(fā)布會上，SOHO中國董事長潘石屹表示，由“開發(fā)—銷售”轉(zhuǎn)型為“開發(fā)—持有”以來，SOHO中國兩年多的轉(zhuǎn)型是成功的。

　　潘石屹表示，兩年多前公司宣布轉(zhuǎn)型不被市場看好，包括租金收取的問題，還有企業(yè)自有資金問題都受到質(zhì)疑。但是從2013年財報可以看到，SOHO中國的凈負(fù)債率只有17%，可動用的賬面現(xiàn)金達到100多億元。

　　“加上近期剛剛出售的上海兩個項目獲得資金50多億元，然后銀行又給我們放了一些較低利率的貸款，加起來可以動用的資金達到225億元，利潤率很高的，分紅率還跟前幾年一樣，比較穩(wěn)定的，這幾個指標(biāo)，就標(biāo)志著SOHO中國轉(zhuǎn)型的成功，下一步SOHO中國將會更平穩(wěn)地發(fā)展。”

　　但很難講出售上海項目是SOHO中國的“勝利”。對于這家近5年來一直處于擴張狀態(tài)下的企業(yè)而言，SOHO中國在上海做“減法”，是一個艱難的決定。前景不明3月4日，SOHO中國發(fā)布2013年年報顯示，SOHO中國核心利潤44億元，是公司成立以來最高的一年。但因為SOHO中國轉(zhuǎn)型自持，全年銷售額僅為46.87億元，不足2012年全年的94.68億元的一半，更遠(yuǎn)不及2010年高達238億元的銷售額。因此，年報發(fā)布后，已有花旗、野村、瑞銀、匯豐等國際知名券商認(rèn)為該公司轉(zhuǎn)型的前景不明朗。一方面銷售收入快速下降，4個項目的租金收入總和為3億元，占總收入的比率較小，盈利難以持續(xù);另一方面，預(yù)計公司將面臨未來5年內(nèi)大城市寫字樓租金增長放緩、空置率上升的風(fēng)險。

　　SOHO中國發(fā)布2013年的年報顯示，2013年公司營業(yè)額為146.21億元，同比下滑9.43%，毛利潤率為55.5%，凈利潤73.88億元，同比下跌30.2%。其中出售物業(yè)單位所得143.42億元，合同銷售金額約46.87億元，投資物業(yè)的租金收入僅為2.79億元。

　　SOHO中國在業(yè)務(wù)拓展的策略是增持北京、上海的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。

　　2009年8月18日，SOHO中國從摩根士丹利手中收購了上海爛尾樓東海廣場一期，由此進入上海。此后至今，SOHO中國已在上海收購12個項目，累計耗資287億元。

　　2010年時，SOHO中國董事長潘石屹曾表示，公司過去十幾年大部分投資都集中在北京，在上海的投資不到全公司的10%，如果要在北京、上海之間選擇，SOHO中國將會選擇上海。當(dāng)時，眾多房企資金鏈趨緊，而彼時的SOHO中國剛剛完成海外的募資，手里握有大量的現(xiàn)金。

　　不可忽視的是，2010年初開始，北京市國土局在商業(yè)用地出讓時均附加一個條件：“除住宅和公寓外，原則上不許散售”。這或許加速了SOHO中國在上海的布局。

　　在短短的兩年時間內(nèi)，SOHO以風(fēng)卷殘云的速度拿下8個項目，較為著名的靜安區(qū)“東海廣場”項目和長寧區(qū)“中山廣場”項目在收購之后，都在很短的時間內(nèi)完成了銷售，把別人認(rèn)為不可能賣掉的辦公樓在所在區(qū)域賣出了天價。與此同時，SOHO中國則明顯收縮了在大本營北京的發(fā)展，近幾年鮮有動作。

　　但SOHO中國在上海的發(fā)展并不如意。“SOHO中國對上海的定位、認(rèn)識不夠準(zhǔn)確，導(dǎo)致在上海市場的戰(zhàn)略定位有所失誤。SOHO中國的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)、運營能力在上海市場競爭力并不充分。上海商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式早已不是建好房子直接賣就能搞定的，客戶更加看重運營商做活商圈、培養(yǎng)商業(yè)氛圍的能力，而SOHO中國明顯在這方面尚有欠缺。”中投顧問的房地產(chǎn)行業(yè)分析師殷旭飛說。

　　也正是這種欠缺，讓一直在上海做“加法”的SOHO中國，開始做“減法”。上海故事截至2013年年底，SOHO中國在上海的投資已達500億元，占了SOHO中國總量的75%。“如果當(dāng)時把這些錢投入在北京的市場，相信SOHO中國就不是現(xiàn)在的局面。”一業(yè)內(nèi)人士表示。

　　2月28日，SOHO中國宣布，將上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場及其權(quán)益全部出售給金融街控股股份有限公司，總交易金額為52.3億元。兩年前，SOHO中國購入這兩個項目的價格為41.04億元。

　　SOHO中國CEO張欣表示，上海項目的出售，使現(xiàn)金持有量增加了52億元。此外，根據(jù)已簽訂的開發(fā)和經(jīng)營貸款協(xié)議提款65億元，這使得公司流動量總額上升為220億元。

　　SOHO中國董事長潘石屹表示，增持北京、上海的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)是公司的長期發(fā)展策略，不會改變。但在經(jīng)營中會適時優(yōu)化資產(chǎn)，包括在適當(dāng)?shù)臅r候轉(zhuǎn)讓一些相對非核心地段的物業(yè)，以及在適當(dāng)?shù)臅r候買進更優(yōu)質(zhì)項目，實現(xiàn)北京和上海的均衡發(fā)展。

　　但這顯然并不讓人信服的。

　　更多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為SOHO中國此舉是為了緩解現(xiàn)金的壓力，這樣的減法并未結(jié)束。并判斷其有可能進一步出售其他投資物業(yè)以改善盈利。

　　進入上海市場以來，SOHO中國一直在做加法，足跡幾乎遍及上海市中心的重點區(qū)域：南京西路、外灘、虹橋樞紐、長壽路、復(fù)興路、四川北路等黃金商業(yè)區(qū)。

　　上海外灘8-1項目權(quán)益爭奪事件，讓SOHO中國面臨巨大的考驗。對于拋售，潘石屹給出的解釋是為了實現(xiàn)北京和上海的均衡發(fā)展，適時優(yōu)化資產(chǎn)，以便購進更優(yōu)質(zhì)項目。

　　潘石屹公開稱，截至2013年年底，SOHO中國在上海的投資已達500億元，占了SOHO中國投資總量的75%。

　　然而，75%的投資總額卻并沒有帶來相應(yīng)的業(yè)績回報。年報顯示，2013年SOHO中國主要合同銷售均來自于北京地區(qū)的望京SOHO一、二期和銀河SOHO項目，合計銷售金額約為33億元，而在上海地區(qū)只有SOHO中山廣場一個項目在售，合同的銷售金額僅為8.4億元。

　　相反，隨著SOHO中國在上海區(qū)域投資的加速，其資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)連年上升，早已突破了其一直堅守的“零負(fù)債”底線。截至2013年年末，SOHO中國持有現(xiàn)金106億元人民幣，凈負(fù)債率為17%，相比2013年同期2.6%的負(fù)債率大幅攀升，而在此之前，SOHO中國的凈負(fù)債率一直控制在負(fù)數(shù)的水平，2009年、2010年及2011年分別為-13%、-57%和-10%。

　　潘石屹則用一慣的解讀方式辯護稱，“SOHO中國根據(jù)市場變化轉(zhuǎn)型，好多朋友擔(dān)心SOHO中國，資金能不能支撐得住，現(xiàn)金流會不會發(fā)生問題，負(fù)債率會不會急劇上升。從這一年多看，這種擔(dān)心都是多余的”。

　　億翰智庫董事長陳嘯天認(rèn)為，SOHO中國在進入上海后，快速在上海擁有近十個項目，占到公司投入八成。從結(jié)構(gòu)角度看，有些過于畸形。另外，自從與復(fù)星在外灘8-1項目發(fā)生紛爭后，SOHO中國對上海的投資環(huán)境有些擔(dān)憂的。