核心提示：資金鏈斷裂、業(yè)主討租、商戶退鋪，杭州金茂MALL這一號稱“華東第一家居航母”的商業(yè)項(xiàng)目如今正深陷危局，游走在崩盤的邊緣。

    21世紀(jì)網(wǎng)獨(dú)家報(bào)道資金鏈斷裂、業(yè)主討租、商戶退鋪，杭州金茂MALL這一號稱“華東第一家居航母”的商業(yè)項(xiàng)目如今正深陷危局，游走在崩盤的邊緣。

    1月28日，杭州金茂MALL，一場談判正在進(jìn)行。

    談判的一方是浙江金茂商業(yè)管理有限公司（下稱金茂商業(yè)）總經(jīng)理陳曉東，另一方為10余位商鋪業(yè)主。

    因?yàn)闆]有兌現(xiàn)承諾中的商鋪返租租金，業(yè)主們已經(jīng)多次來訪，討要租金。但2個(gè)小時(shí)的唇槍舌劍后，談判無疾而終。

    據(jù)一位業(yè)主介紹，這樣的場景幾乎每天都在上演?！敖鹈岢龅摹饨鹧舆t三年再付’的方案實(shí)際上就是在打白條，我們不可能答應(yīng)”。而在多番談判無果后，業(yè)主們已決定走法律途徑，將金茂告上法庭。

    先承諾高額回報(bào)售鋪籌集資金，后以運(yùn)營不善為由拒付租金，金茂實(shí)業(yè)這種“售后返租”的營銷模式實(shí)則暗藏地雷。

    在并無商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的背景下，投資20億下注商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，金茂實(shí)業(yè)的運(yùn)營能力也深受質(zhì)疑。

    押寶商業(yè)地產(chǎn)

    杭城東部九堡商圈，一個(gè)占地40萬方的家具市場頗為引人注目，但華麗外表下，整個(gè)市場卻鮮有人至，生意十分冷清。

    這就是浙江金茂實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（下稱金茂實(shí)業(yè)）曾經(jīng)力求打造的華東第一家居航母——金茂MALL，一個(gè)號稱投資20億、總開發(fā)規(guī)模達(dá)60萬平方米的商業(yè)綜合體，但自2011年一期項(xiàng)目建成開業(yè)以來，至今一直未能完成招商。

    “這個(gè)項(xiàng)目的失敗，首先定位就有問題?！币晃徊辉竿嘎缎彰牡禺a(chǎn)人士對21世紀(jì)網(wǎng)表示。

    在其看來，九堡商圈的商業(yè)項(xiàng)目早已過剩。

    2006年，杭州市政府提出了“1500億決戰(zhàn)東部”戰(zhàn)略之后，作為“東城”核心區(qū)塊的九堡就成了地產(chǎn)商眼中的香餑餑，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一度井噴。

    “專業(yè)市場大大小小的有30多家，僅家居市場就有4、5個(gè)。但是杭州的家居市場早就飽和了。金茂實(shí)業(yè)還要上這么大體量的市場，前期顯然缺乏足夠的論證。”上述地產(chǎn)人士表示。

    一個(gè)例證是，離金茂MALL500米遠(yuǎn)還有一個(gè)恒大建材市場，投資8億，面積為28萬方，2007年開業(yè)至今，生意也一直不景氣。

    據(jù)了解，為了引入恒大這個(gè)項(xiàng)目，杭州市政府在批文中（府辦簡復(fù)第B20061421號）曾明確指出今后江干區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)不再興建新的陶瓷品和建材市場。

    “（這個(gè)區(qū)域）養(yǎng)活一個(gè)家居市場都困難，何況現(xiàn)在一上就是4、5個(gè)?！痹撊耸恐赋觯敖鹈m然是做房地產(chǎn)起家的，但是并沒有運(yùn)營過商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，步子邁的太大?！?/p>

    根據(jù)21世紀(jì)網(wǎng)獲得的一份工商資料顯示：金茂實(shí)業(yè)成立于2007年，注冊資金一億元，出資方為劉巧銘、陳文武、鄭光善、陳曉東。金茂MALL是其第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

    但對這個(gè)觀點(diǎn)，陳曉東并不認(rèn)同。

    “這個(gè)項(xiàng)目前期是經(jīng)過了充分的論證，只不過趕上了不好的經(jīng)濟(jì)形勢?！标悤詵|解釋道。

    按照金茂實(shí)業(yè)的預(yù)先設(shè)想，一期40萬方的市場，投資在15億左右，對外出售40%的商鋪，可以回籠資金10個(gè)億，租金收入保守估計(jì)每年在2個(gè)億左右，刨除每年各2000萬的運(yùn)營費(fèi)用和土地租金，3年就可收回投資。

    但令陳曉東沒有想到的是，市場建好后，招商工作卻并不順利。

    “第一年整個(gè)市場的商鋪出租率在40%左右，主要集中在市場的一層。現(xiàn)在你看到的已經(jīng)是出租率最高的時(shí)候了。”業(yè)主陳靜（化名）告訴21世紀(jì)網(wǎng)，業(yè)主們認(rèn)為金茂并不具備運(yùn)營能力。

    對這一質(zhì)疑陳曉東則表示，該區(qū)塊的配套一直沒有跟上以及低迷的經(jīng)濟(jì)和行業(yè)形勢，才是招商不利的主因。

    “九堡這兩年發(fā)展的太慢，比如市場前面這條高架，早在兩年前就應(yīng)該建好了，但它現(xiàn)在才開始建?！?/p>

    事實(shí)上，金茂MALL的窘境也是現(xiàn)今家居市場現(xiàn)狀的一個(gè)真實(shí)寫照。

    據(jù)了解，2012年以來，家居行業(yè)持續(xù)低迷，外資巨頭家得寶、百安居相繼敗走中國，本土龍頭東方家園、居然之家等也相繼陷入經(jīng)營困局。

    多重頑疾纏身

    不過，即便陳曉東百般解釋，但如今金茂MALL項(xiàng)目深陷危局已是不爭的事實(shí)。資金鏈斷裂、業(yè)主討租、商戶退鋪是金茂必須要解決的三大頑疾。

    由于招商不利，預(yù)想中的每年2億租金已經(jīng)打了水漂，而過高的商鋪出租率加上低迷行業(yè)形勢，又加大了市場的運(yùn)營難度。

    21世紀(jì)網(wǎng)調(diào)查當(dāng)日，整個(gè)市場異常冷清，一個(gè)小時(shí)內(nèi)只有幾個(gè)客人光顧。

    生意蕭條也讓商戶萌生了退意?！耙?yàn)樯馓睿虘舻囊庖娨埠艽?，有的拒不交租，有的則要求退租，撤出這個(gè)市場?！睒I(yè)主于守剛（化名）對21世紀(jì)網(wǎng)表示。

    而為了挽留商戶，金茂方面不得已推出了3年免租的政策。這就意味著金茂之前制定的“以租養(yǎng)市”的盈利計(jì)劃完全落空，直接影響到了金茂的現(xiàn)金流，也導(dǎo)致了金茂不能履行當(dāng)初和業(yè)主簽署的商鋪返租合同。

    據(jù)于守剛提供的合同顯示：前兩年固定收益為7%、8%，第三年至第六年保底收益6%，第六年可以申請退鋪，若不退鋪，第七年至第19年，收益部分開發(fā)商和認(rèn)購方按1∶9分成。

    按照承諾，業(yè)主6年內(nèi)投資收益為70%，如果六年期滿后退鋪還可以拿到50%的收益。

    而據(jù)另外一位業(yè)主介紹，她所簽訂的合同回報(bào)更為誘人?！拔覀?9年買的前三年都是8%，第四年是11%，第五年是15%，第六年是20%。第四、五、六年末兩個(gè)月可以申請退鋪?！?/p>

    “很多人就是看中這樣的高收益才決定投資的?！标愳o表示，“她手上的兩個(gè)鋪位是父母為她準(zhǔn)備的嫁妝，一共花了近200萬，不成想，被套進(jìn)去了?！?/p>

    據(jù)了解，像陳靜這樣被套住的業(yè)主一共有2300戶。

    “2010年、2011年都按時(shí)返租了，可現(xiàn)在卻出了問題，2012年上半年的租金現(xiàn)在都還沒有返?！标愳o表示。

    為了討回租金，陳靜和眾多業(yè)主已經(jīng)多次找金茂和陳曉東進(jìn)行交涉，但結(jié)果并不理想?！瓣愐恢币再Y金鏈緊張為由做搪瓷，拖欠租金，只是給了一部分人滯納金?，F(xiàn)在他連滯納金也不愿意付了。”

    對這一說法，陳曉東坦言，“金茂的資金鏈的確有些緊張，整個(gè)項(xiàng)目我們都是自有資金開發(fā)，沒有銀行貸款，市場建設(shè)已經(jīng)投入了15個(gè)億，加上兩年返租的1.8個(gè)億，以及在銀行里做保證金的1個(gè)多億，金茂現(xiàn)在真的很困難?！?/p>

    談判陷僵局

    但對陳的這一回應(yīng)，業(yè)主們并不買賬。

    “當(dāng)初只是賣了40%的鋪位，還有60%在手里，為什么不出售這些鋪位以換取資金？”一位業(yè)主如此建議道。

    但陳曉東對此建議則完全排斥，“這60%的鋪位我肯定不會(huì)賣掉，40%的我已經(jīng)賣后悔了，要是當(dāng)時(shí)不賣就沒有這筆返租的支出，即使現(xiàn)在市場不好，撐個(gè)兩三年起碼還是可以的，我們經(jīng)營房地產(chǎn)多年，積蓄總還是有點(diǎn)的，我巴不得把這些鋪位都買回來呢！”

    根據(jù)陳的這一表態(tài)，業(yè)主們一致認(rèn)為，金茂的資金鏈并未斷裂，只是賴著錢不給。

    為了討回租金，業(yè)主們每天都去陳曉東的辦公室追債，而陳也不回避，每次都是笑臉相迎，并許下還款日期，但事后這些承諾大都沒有兌現(xiàn)。

    一位業(yè)主已拿到了十幾張承諾函，但租金卻是一分都沒拿到。

    她告訴21世紀(jì)網(wǎng)，“金茂的做法讓她感到很失望，不僅不夠誠信，每次都許下承諾給錢，但是到了日子卻又賴賬；而且對待業(yè)主并不一視同仁，鬧得兇的就有錢拿，老實(shí)的反而拿不到錢?！?/p>

    在此期間，金茂也提出了解決的方案：給金茂三年時(shí)間，返租的錢延后三年再付，在這期間可以支付返租資金的利息。

    對于這個(gè)方案，業(yè)主質(zhì)疑金茂是在打白條?！?年以后，誰能保證市場會(huì)好起來，而且那時(shí)候周邊的幾個(gè)家居市場也都起來了，競爭更加激烈。”

    大多數(shù)業(yè)主們要求金茂履行合約，一部分業(yè)主則要求退鋪。而金茂一直咬住“三年延付”的方案不松口。

    雙方各不退讓，談判一時(shí)陷入僵局。

    據(jù)了解，在多番談判無果后，業(yè)主們已失去耐心，開始尋找法律途徑來進(jìn)行維權(quán)。

    對于業(yè)主們的這一做法，陳曉東表示，如果法院立案，金茂一定會(huì)破產(chǎn)，他懇請業(yè)主們放金茂一馬。

    但據(jù)21世紀(jì)網(wǎng)調(diào)查了解，金茂仍然有騰挪的空間。

    在投資了杭州金茂MALL項(xiàng)目之后，金茂實(shí)業(yè)還先后投資了樂清金茂商務(wù)廣場和大連金茂世紀(jì)廣場等項(xiàng)目。這些項(xiàng)目現(xiàn)正處在回報(bào)階段，可以為金茂的杭州項(xiàng)目輸血。

    其中，樂清金茂商務(wù)廣場A、C兩幢樓盤在1月29日剛剛拿到預(yù)售證，并將于2月2號開盤。根據(jù)溫州市房產(chǎn)管理局的資料顯示，將有45686.47平方米的房源可供出售，而以其公布的14000元/平方米的價(jià)格來計(jì)算，全部售出后將可回籠資金6.4億元。

    被隱藏的亂象

    據(jù)于守剛介紹，業(yè)主們決定尋求法律途徑還有一個(gè)原因。

    “隨著事態(tài)的進(jìn)展，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)這個(gè)金茂MALL項(xiàng)目實(shí)際上的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)超過了他們的想象，一些原本被隱藏的亂象甚至違法行為被一一揭開。”

    首先在于“售后返租”的營銷方式。據(jù)了解，這種營銷方式在2001年9月就已被國務(wù)院頒布的《商品房銷售管理辦法》叫停。

    而現(xiàn)在的金茂操作的“售后返租”模式不是以往通過房地產(chǎn)開發(fā)商來運(yùn)作，而是以重新注冊的一家商業(yè)運(yùn)營公司（金茂商業(yè)）和購房人簽定租賃合同，并許諾高額租金回報(bào)。

    即甲方“開發(fā)商”（金茂實(shí)業(yè)）賣給乙方“投資人”（購房人，業(yè)主），甲乙雙方共同找到丙方“運(yùn)營商”（金茂商業(yè)），由丙方代為經(jīng)營，回報(bào)出自丙方，如此操作，使開發(fā)商合理規(guī)避了國家相關(guān)法律、法規(guī)對物業(yè)、地產(chǎn)等資產(chǎn)進(jìn)行等份分割，通過出售其份額的處置權(quán)進(jìn)行高息集資的禁令。

    在雙方簽署合同后，金茂實(shí)業(yè)只開具了收據(jù)并沒開具發(fā)票，涉嫌偷稅漏稅。

    “在此前的談判中，金茂曾同意對財(cái)務(wù)進(jìn)行審計(jì)，但后來又不同意審計(jì)了，可能就是跟此有關(guān)?！庇谑貏偙硎?。

    此外，金茂MALL還在沒有市場證的情況下，已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營一年，直到去年12月才取得市場證和消防證。而根據(jù)國家規(guī)定，沒有市場證和消防證，商家是不能開業(yè)的。

    在眾多維權(quán)業(yè)主中，還有一些業(yè)主正在起訴金茂實(shí)業(yè)“涉嫌欺詐銷售”。

    “我是2012年7月簽的合同，金茂實(shí)業(yè)在明知已經(jīng)付不出租金之后還跟我簽所謂的‘售后返租’合同，完全就是在欺詐?！痹谡勁鞋F(xiàn)場一位業(yè)主憤怒的表示。

    而在這方面，金茂早有前科。2008年，陳曉東和劉巧銘旗下的公司就因虛報(bào)年檢材料而被樂清市工商局處罰。