萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)這兩家超大型房企，不期然卻又命定般地走到了一起。
雙方攜手，意在共同“瘦身”：從重資產(chǎn)的開發(fā)公司轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)的服務(wù)型企業(yè)。萬(wàn)科住宅植入萬(wàn)達(dá)綜合體，變得更輕，但體能更強(qiáng)大，市占率更高；萬(wàn)達(dá)也借此實(shí)現(xiàn)更大邊際效應(yīng)的輕資產(chǎn)化，到2020年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)要新開400個(gè)。為此，兩家公司均走上了包括REITs在內(nèi)的金融化之路。
而這，也是中國(guó)數(shù)萬(wàn)億房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的應(yīng)有之義：讓沉淀于眾多商用物業(yè)資產(chǎn)的資金得以盤活，讓更多投資者能夠分享房地產(chǎn)的穩(wěn)定收益。
當(dāng)然，“瘦身”從來(lái)不是一個(gè)容易的過(guò)程。當(dāng)前REITs等的推廣，依然存在法律、稅收、運(yùn)營(yíng)、收益等方面的障礙，需要有關(guān)部門和相關(guān)各方去逐一掃清。
核心摘要
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)的合作，將是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，優(yōu)劣互補(bǔ)。萬(wàn)科的住宅開發(fā)將可能植入萬(wàn)達(dá)的綜合體，而萬(wàn)達(dá)的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)也將傳導(dǎo)給萬(wàn)科。
本報(bào)記者 張曉玲 深圳報(bào)道
5月13日，一則重磅消息震驚業(yè)內(nèi)：萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)要一起合作了！
一家是全世界最大的住宅開發(fā)商，如今要轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商。一家是中國(guó)最大的持有物業(yè)開發(fā)商，已經(jīng)走在商業(yè)消費(fèi)和文化旅游的道路上；萬(wàn)科管理著500個(gè)以上的社區(qū)，萬(wàn)達(dá)運(yùn)營(yíng)近200個(gè)商場(chǎng)。
這樣的兩個(gè)“巨無(wú)霸”相遇，會(huì)激起怎樣的火花？21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)的合作，將是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，優(yōu)劣互補(bǔ)。萬(wàn)科的住宅開發(fā)將可能植入萬(wàn)達(dá)的綜合體，而萬(wàn)達(dá)的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)也將傳導(dǎo)給萬(wàn)科。
未來(lái)，雙方共同的一個(gè)轉(zhuǎn)型方向則是，商業(yè)服務(wù)及輕資產(chǎn)。萬(wàn)科早在前年就提出了“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”，萬(wàn)科總裁郁亮提出要把服務(wù)做到極致；而聯(lián)系到萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林近期的講話所指出的，萬(wàn)達(dá)要堅(jiān)決轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)、做服務(wù)，不難看出這兩家重量級(jí)房企的圖謀，均指向新消費(fèi)時(shí)代的商業(yè)服務(wù)。
強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的戰(zhàn)略版圖
接近萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)的人士透露，王健林和郁亮將共同出席14日的發(fā)布會(huì)，宣布雙方的具體合作內(nèi)容。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，萬(wàn)科萬(wàn)達(dá)的合作，肯定是補(bǔ)足彼此的短處，對(duì)拿地將是太有利了。首先，萬(wàn)達(dá)的優(yōu)勢(shì)是商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)、低價(jià)拿地，萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)是住宅開發(fā)。雙方組合可以聯(lián)合拿地，后續(xù)共同開發(fā)、運(yùn)營(yíng)。
“這是市場(chǎng)逼迫的。”張大偉說(shuō)，市場(chǎng)供應(yīng)的土地越來(lái)越多樣化，對(duì)于萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，開發(fā)的住宅體量不大，對(duì)其來(lái)說(shuō)有點(diǎn)雞肋，引入萬(wàn)科確實(shí)可以增強(qiáng)這部分業(yè)務(wù)的專業(yè)性和溢價(jià)；對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，拿地又必須配有大量的商辦用地，而萬(wàn)科可以與萬(wàn)達(dá)協(xié)調(diào)引入萬(wàn)達(dá)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，甚至進(jìn)行股權(quán)合作。
他認(rèn)為，雙方主要還是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的合作，是行業(yè)領(lǐng)頭羊用專業(yè)化應(yīng)對(duì)利潤(rùn)下滑的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。
接近萬(wàn)達(dá)的人士透露，此次合作是萬(wàn)達(dá)首先提出的，但萬(wàn)科方面也很積極回應(yīng)，因?yàn)檫@是一個(gè)對(duì)雙方均有利的事情：萬(wàn)達(dá)要拓展到更多的中小城市，萬(wàn)科也需要更大的市場(chǎng)占有率。
王健林此前在深交所的內(nèi)部講話中提到，萬(wàn)達(dá)要下沉到三四線，2020年要確保萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開店數(shù)超過(guò)400個(gè)，這意味著未來(lái)的5年內(nèi)每年平均開80個(gè)；而萬(wàn)科的目標(biāo)則是10年后年銷售額將超過(guò)4000億，總體市場(chǎng)占有率超過(guò)6%。
除了傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)，在互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)觀察人士看來(lái)，在巨量的社區(qū)和零售商業(yè)中，萬(wàn)科萬(wàn)達(dá)幾乎占據(jù)了最優(yōu)質(zhì)的資源，是所有地產(chǎn)公司最有可能做成社區(qū)O2O及商業(yè)O2O的，萬(wàn)科目前已經(jīng)推出了社區(qū)APP“住這兒”，萬(wàn)達(dá)則有電商平臺(tái)“非凡”，如果兩家能把這兩個(gè)領(lǐng)域的大數(shù)據(jù)全部打通了來(lái)做，則想象空間巨大。
從雙方目前已有布局來(lái)看，萬(wàn)達(dá)有文化旅游城，萬(wàn)科松花湖度假區(qū)已經(jīng)開業(yè)，雙方在度假旅游上的資源整合也存在可能性。
除此之外，同為轉(zhuǎn)型先鋒，萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)金融創(chuàng)新方面也有合作的可能。“總之，這兩家業(yè)內(nèi)重量級(jí)公司之間的合作想象空間太大了。”知情人士說(shuō)。
不過(guò)，萬(wàn)科內(nèi)部人士稱，雙方合作將首先發(fā)揮彼此的特長(zhǎng)，萬(wàn)科負(fù)責(zé)住宅部分，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)商業(yè)部分，但截至目前只是框架性的戰(zhàn)略合作，還沒(méi)有具體的項(xiàng)目落地。
重量級(jí)房企的“輕資產(chǎn)”突破
萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)的合作，最終指向雙方共同的一個(gè)愿景：轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)的服務(wù)型公司。
王健林這兩年很不喜歡被人稱為“房地產(chǎn)公司”、“開發(fā)商”。他說(shuō)，萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)型方向是變成一個(gè)服務(wù)業(yè)的公司，一個(gè)高科技企業(yè)。
他定了一個(gè)目標(biāo)：2020年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)收入的三分之二、利潤(rùn)的超過(guò)三分之二要來(lái)自于服務(wù)業(yè)企業(yè)，也就是說(shuō)，要來(lái)自于不動(dòng)產(chǎn)銷售以外的收入和利潤(rùn)。
“凈利潤(rùn)如果三分之二來(lái)自于房地產(chǎn)以外，這公司就不能叫房地產(chǎn)公司了。”王健林透露，目前已經(jīng)上市的“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司”，可能會(huì)改名變成“萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)展公司”，或者叫做“萬(wàn)達(dá)商業(yè)服務(wù)公司”，或者叫做“萬(wàn)達(dá)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司”等等，就是徹底去房地產(chǎn)化，實(shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)核心業(yè)務(wù)的全面轉(zhuǎn)型。
轉(zhuǎn)型的路徑便是輕資產(chǎn)模式，就是從今年開始，投資萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的錢不用萬(wàn)達(dá)出，都是投資機(jī)構(gòu)出，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營(yíng)管理，使用萬(wàn)達(dá)的品牌。所有投資獲得的收益，萬(wàn)達(dá)跟投資方35/65分成。王健林說(shuō)，這個(gè)模式現(xiàn)在已經(jīng)正式在運(yùn)行了。
在這個(gè)模式中，萬(wàn)達(dá)不需要以前的“以售養(yǎng)租”了，也就是說(shuō)，住宅和公寓對(duì)他來(lái)說(shuō)不用再先賣掉作為融資手段了。萬(wàn)達(dá)可以把這部分業(yè)務(wù)全部交給萬(wàn)科來(lái)做。
王健林說(shuō)，過(guò)去重資產(chǎn)模式下，萬(wàn)達(dá)進(jìn)入哪個(gè)城市看的是房?jī)r(jià)，這個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)到了8000元，或者到了10000元，賣房有利潤(rùn)，才會(huì)考慮去投資。但變成輕資產(chǎn)后，現(xiàn)在進(jìn)入三四線城市，不用考慮房?jī)r(jià)了，因?yàn)檫@個(gè)投資它不銷售。需要關(guān)心的就是人口、當(dāng)?shù)爻鞘械淖饨稹⒑屯顿Y之間的比例關(guān)系。
而對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，跟隨萬(wàn)達(dá)的商業(yè)做住宅，萬(wàn)達(dá)的招商配套可以提供很好的支撐，再加上萬(wàn)科的成本控制和品牌溢價(jià)，市占率將加快提升。
萬(wàn)科在合作開發(fā)、小股操盤上的經(jīng)驗(yàn)極為豐富。這是萬(wàn)科的輕資產(chǎn)模式：品牌和管理輸出。至于未來(lái)是萬(wàn)科僅品牌輸出收管理費(fèi)和分紅，還是股權(quán)合作，可能就雙方具體去談了。
萬(wàn)科的輕資產(chǎn)模式將貫穿于所有業(yè)務(wù)。萬(wàn)科董秘譚華杰說(shuō)，十年后萬(wàn)科住宅業(yè)務(wù)收入將占比降至50%，以消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及延伸業(yè)務(wù)為代表的新業(yè)務(wù)群，將貢獻(xiàn)另外數(shù)千億級(jí)的營(yíng)收，而所有的新業(yè)務(wù)都將采取輕資產(chǎn)、資本化模式。
萬(wàn)科率先打造首只公募REITs
與輕資產(chǎn)模式相適應(yīng)的，是房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化、金融化趨勢(shì)。
萬(wàn)科在這方面動(dòng)手更早。4月29日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站披露，萬(wàn)科與鵬華基金合作的“前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型基金”已于4月22日被證監(jiān)會(huì)受理，如果該REITs成行，萬(wàn)科將成為國(guó)內(nèi)首家發(fā)起公募房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）產(chǎn)品的房企。
據(jù)譚華杰透露，該REITs由萬(wàn)科深圳公司負(fù)責(zé)，標(biāo)的是位于前海的萬(wàn)科企業(yè)公館，“這是一個(gè)股權(quán)型REITs，標(biāo)的不是資產(chǎn)而是股權(quán)，是一個(gè)特殊的BOT（建造、運(yùn)營(yíng)、移交）項(xiàng)目，資產(chǎn)屬于政府，但目前由萬(wàn)科在運(yùn)營(yíng)”。
在此之前，萬(wàn)科已經(jīng)與凱雷、東方臧山合作，將部分商業(yè)項(xiàng)目股權(quán)出讓，并共同成立資產(chǎn)管理平臺(tái)，由萬(wàn)科負(fù)責(zé)管理運(yùn)營(yíng)，將來(lái)以REITs形式上市。
譚華杰表示，未來(lái)萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)采取多種金融化的方式運(yùn)營(yíng)，以減少資金沉淀；而萬(wàn)科的角色，將更多變?yōu)橐粋€(gè)各類不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的管理者。
萬(wàn)達(dá)也在試驗(yàn)類REITs的產(chǎn)品。王健林透露，萬(wàn)達(dá)去年收購(gòu)的“快錢”支付系統(tǒng)，是為了支撐電商。收購(gòu)以后，這兩個(gè)公司現(xiàn)在全力在做一個(gè)全新的、眾籌式的理財(cái)產(chǎn)品，為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)融資。
“萬(wàn)達(dá)的理財(cái)產(chǎn)品真正投向?qū)嶓w，能產(chǎn)生真實(shí)回報(bào)。”王健林說(shuō)，該產(chǎn)品計(jì)劃每年給投資者6%左右的現(xiàn)金回報(bào)，5年或7年把萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)處置，將收益分給投資者。
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)處置有兩種方法，資本化上市或賣掉。中國(guó)正在試點(diǎn)REITs，萬(wàn)達(dá)這個(gè)理財(cái)產(chǎn)品其實(shí)就是一個(gè)準(zhǔn)REITs了，只要有關(guān)部門一批準(zhǔn)，這個(gè)公司（基金）可以上市，變成公募而不是私募，就是REITs了；即使屆時(shí)不做REITs，5年后萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成熟了，租金比較高了，也能賣個(gè)好價(jià)錢。出售獲得的收益加上前期每年的現(xiàn)金收益，預(yù)期年化收益至少可以達(dá)到百分之十幾。
如果投資者急著用錢，中途想退出，萬(wàn)達(dá)也已跟兩個(gè)金融改革試驗(yàn)區(qū)談好，設(shè)立一個(gè)權(quán)證交易平臺(tái)，也找了做市商。買萬(wàn)達(dá)的理財(cái)產(chǎn)品，一個(gè)月以后就可以交易，讓它具有流動(dòng)性。而且萬(wàn)達(dá)電商、快錢還和投資者約定，在處置廣場(chǎng)時(shí)獲取一定收益，這樣萬(wàn)達(dá)金融電商公司也能獲得盈利。
萬(wàn)達(dá)方面設(shè)想，如果這個(gè)產(chǎn)品成功推出，也許萬(wàn)達(dá)就不跟別人玩了。所以現(xiàn)在對(duì)外部簽約（投資）的速度已經(jīng)放下來(lái)，不再談新的投資者。
監(jiān)管部門對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的態(tài)度，也在助力萬(wàn)科萬(wàn)達(dá)們的輕資產(chǎn)、金融化努力。針對(duì)萬(wàn)科鵬華公募REITs受理一事，證監(jiān)會(huì)有關(guān)人士表示，新《基金法》和國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)資本市場(chǎng)健康發(fā)展若干意見》的發(fā)布，為基金行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)新提供了廣闊的制度空間。
而證監(jiān)會(huì)2014年發(fā)布的《關(guān)于大力推進(jìn)證券投資基金行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的意見》也明確提出，推進(jìn)基金產(chǎn)品創(chuàng)新，支持有條件的機(jī)構(gòu)圍繞市場(chǎng)需求自主開發(fā)覆蓋不同資產(chǎn)類別的公募基金產(chǎn)品，研究推出商品期貨基金、不動(dòng)產(chǎn)投資基金、基金的基金等品種。