? ? 理財周報研究調(diào)查實驗室研究員

? ? 在限購、限貸陸續(xù)松綁之后，地產(chǎn)股再度迎來重磅利好。

? ? 11月21日，央行宣布降息，決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率。受此影響，11月24日A股開盤后共有包括(600048.SH)、(000024.SZ)等12只地產(chǎn)股集體漲停。

? ? 在諸多利好迭創(chuàng)之下，地產(chǎn)板塊拐點論、行業(yè)復蘇預期再度升溫，給投資者帶來無限的想象空間。

? ? 根據(jù)理財周報(http://www.lczb.net)記者統(tǒng)計，截至2014年11月28日，地產(chǎn)板塊共包括114家上市公司，總市值14796.05億元。

? ? 上交所公開交易數(shù)據(jù)顯示，11月24日一個專用席位大單搶籌，買入金額高達1.62億元，位列當日買入席位第二名。顯然，先知先覺的外圍資金已經(jīng)對優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股虎視眈眈。

? ? “此輪降息周期結(jié)合利率市場化的啟動，意味著市場無風險利率將開始明確下行，地產(chǎn)作為對宏觀流動性敏感的先導行業(yè)，供需端融資成本的下移將提升行業(yè)杠桿彈性，并推動估值提升，我們在這里明確強調(diào)配置地產(chǎn)行業(yè)的機會已經(jīng)來臨。”新財富最佳分析師中信建投證券蘇雪晶表示。

? ? 利好疊加，地產(chǎn)拐點隱現(xiàn)

? ? 限購松開、限貸松綁、降息，地產(chǎn)股的利好讓人應(yīng)接不暇。

? ? 今年4月25日，廣西南寧率先松綁限購：南寧市房管局發(fā)文稱：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

? ? 隨后，各地限購松綁政策接踵而至。

? ? 截至目前，全國已有30多城市陸續(xù)取消限購政策，只有北京、上海、廣州、深圳和三亞五市未取消限購。

? ? 9月30日，地產(chǎn)股在限購松綁后再度迎來限貸松綁利好。

? ? 當日下午4點多，央行下發(fā)《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》。通知稱，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再購房將執(zhí)行首套房貸款政策。而對于首套房家庭，首付比例維持在3成，房貸利率最低可達7折。

? ? 受此消息影響，國慶長假回來第一個交易日，地產(chǎn)股集體暴漲，萬科A盤中一度大漲逾4%。

? ? 而真正引爆地產(chǎn)股的，無疑是數(shù)日前的降息。11月21日，央行宣布降息，決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率。央行上次降息是在2012年7月。

? ? 其中，金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點至5.60%；一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%。同時結(jié)合推進利率市場化改革，將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。

? ? 受此影響，11月24日共有包括保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等在內(nèi)12只地產(chǎn)股集體漲停。此后數(shù)日，地產(chǎn)股繼續(xù)表現(xiàn)強勢。

? ? 實際上，在多重利好的疊加效應(yīng)下，地產(chǎn)行業(yè)的基本面也在悄然復蘇。

? ? 5月以來，一二線城市土地成交明顯下滑，溢價率下降，流拍的情況也有所增加。不過，這一情況從今年9月開始有所緩解，部分企業(yè)已再次回到土地市場的競拍中，例如，萬科、遠洋近月來均有大幅度的拿地動作。而這一升溫趨勢在11月表現(xiàn)十分明顯，全月20家房企拿地金額有望再次突破300億元的高點。

? ? 多個城市調(diào)研對象反饋在宏觀政策的利好之下，購房者的情緒面得到提振，11月的銷售環(huán)比雖然沒有出現(xiàn)明顯的上漲，但成交量也維持在今年的階段性高位。其中一線城市的表現(xiàn)更為明顯，上海放松普通房認定標準的首周，一手房銷量有15%左右的提升；北京、上海以及深圳的全新推盤項目的去化率均維持在9成以上。

? ? 與此同時，沉寂許久的地王也連續(xù)產(chǎn)生。廣州11月24日產(chǎn)生新的總價“地王”。白云區(qū)一地塊以64.5億元的總價成交，折合樓面地價每平方米1.4萬元，刷新“地王”紀錄。就在一周前，上海也拍出新的“地王”。位于上海市黃浦區(qū)的一地塊以248.5億元拍出，刷新了去年上海“地王”217.7億元的成交紀錄。

? ? 對此，業(yè)內(nèi)人士普遍看好地產(chǎn)的后市表現(xiàn)，認為地產(chǎn)股已經(jīng)迎來新的起點。

? ? 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，去庫存和資金回籠的壓力是房企此前減少拿地的主因。近期隨著部分地方土地價格下調(diào)，降息等利好政策疊加，預計土地市場在降溫半年后又會重新升溫。

? ? 新財富最佳分析師中信建投證券蘇雪晶在最新的研報中表示，我們一直強調(diào)地產(chǎn)股的反彈機會在于基本面分化后帶來企業(yè)分化機遇，本次降息周期的啟動也驗證了地產(chǎn)行業(yè)在管理層“穩(wěn)增長”架構(gòu)的不可替代性，降息疊加此前9·30信貸新政，城市成交分化將帶動企業(yè)的分化，相關(guān)地產(chǎn)股向上趨勢明確，維持行業(yè)“買入”評級。

? ? 144家公司1.48萬億蛋糕，

? ? 外圍資金率先搶籌

? ? 截至最新，滬深兩市共有144家地產(chǎn)行業(yè)上市公司，總市值14796.05億元。Wind數(shù)據(jù)顯示，144家地產(chǎn)公司市盈率(整體法)為17.31，市凈率(整體法)為2.28，在全部申萬一級行業(yè)上均處于中下游水平，估值優(yōu)勢明顯。

? ? 而對于具體標的而言，業(yè)內(nèi)人士建議關(guān)注一線地產(chǎn)龍頭，以及二三線具備轉(zhuǎn)型或跨界的地產(chǎn)股。

? ? “本次降息周期的啟動也驗證了地產(chǎn)行業(yè)在管理層穩(wěn)增長架構(gòu)的不可替代性，降息疊加此前9·30信貸新政，城市成交分化將帶動企業(yè)的分化，相關(guān)地產(chǎn)股向上趨勢明確，我們維持行業(yè)‘買入’評級。”中信建投證券蘇雪晶表示，“具體標的方面，我們重申‘選擇兩極，拒絕中庸’的配置思路，優(yōu)先推薦萬科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等。”

? ? 其中，保利地產(chǎn)被認為是估值最低的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)。認為，和在香港上市的、和，以及A股的萬科相比，公司估值更低。我們認為，較高的杠桿率是公司適應(yīng)資金成本下降的階段性表現(xiàn)，穩(wěn)定且較高的盈利能力則是企業(yè)相對其他龍頭的競爭優(yōu)勢。

? ? 外圍資金顯然已經(jīng)發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)的估值修復機會，開始大手筆建倉。上交所公開交易數(shù)據(jù)顯示，11月24日一個滬股通專用席位大單搶籌，買入金額高達1.62億元，位列當日買入席位第二名。

? ? 二三線地產(chǎn)股方面，轉(zhuǎn)型是一個重點投資要點。

? ? 以為例。目前公司事業(yè)版圖遍及大北京區(qū)域和泛上海區(qū)域以及沈陽城市群，在全國重點區(qū)域的戰(zhàn)略布局初見雛形。公司通過“加速聚焦大北京，夯實發(fā)展龍頭地位”、“加速做大環(huán)上海，鞏固提升市場地位”、“開拓沈陽城市群，復制產(chǎn)業(yè)新城模式”等進行產(chǎn)業(yè)促進和資源整合而取得快速成長，同時還開始布局通用航空。

? ? 受多重利好疊加影響，華夏幸福股價從2011年4月份的2元左右(前復權(quán))漲至最新的35.45元，漲幅逾1600%。