這款產(chǎn)品計(jì)劃募資規(guī)模達(dá)44億元。其設(shè)立的獨(dú)特之處在于，以蘇寧11家門店為基礎(chǔ)，但又并非直接持有蘇寧云商的門店物業(yè)等資產(chǎn)，而是通過私募基金持有這些物業(yè)后，把私募資金的份額作為基礎(chǔ)資產(chǎn)來設(shè)立資產(chǎn)支持證券。

　　通過這樣的交易機(jī)制盤活后，蘇寧將實(shí)現(xiàn)超過13 億元的稅后凈收益。蘇寧稱，“本次交易將使得公司在交易完成當(dāng)年確認(rèn)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，為公司降低資產(chǎn)負(fù)債率、改善各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入，增加營(yíng)運(yùn)資金。”

　　基礎(chǔ)資產(chǎn)的“轉(zhuǎn)化”路徑

　　中信證券聯(lián)合蘇寧云商創(chuàng)設(shè)的這項(xiàng)計(jì)劃的規(guī)模接近44億元，其中A 類證券規(guī)模約為 20.85 億元，期限為18年，每3年開放申購(gòu)/回售。 類證券規(guī)模約為23.1億元，期限為3+1年。A類的預(yù)期收益率約為7.0%-8.5%，B類的是固定+浮動(dòng)收益，固定部分約為8.0%-9.5%。

　　本款REITs產(chǎn)品的載體是由華夏資本管理有限公司（簡(jiǎn)稱“華夏資本”）設(shè)立的中信蘇寧資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券。華夏資本角色是計(jì)劃管理人，設(shè)立并管理該專項(xiàng)計(jì)劃。投資者通過華夏資本認(rèn)購(gòu)后，成為專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券持有人。

　　據(jù)知情人士介紹，該專項(xiàng)計(jì)劃的基礎(chǔ)資產(chǎn)并非直接是蘇寧旗下11家門店等資產(chǎn)，而是經(jīng)過一系列復(fù)雜的設(shè)置，通過私募基金的收益權(quán)等間接的方式進(jìn)入基礎(chǔ)資產(chǎn)池。

　　根據(jù)蘇寧云商的公告顯示，此11間門店分別為其旗下的北京通州世紀(jì)聯(lián)華店、北京劉家窯店、常州南大街店、武漢唐家墩店、重慶觀音橋步行街店、重慶解放碑店、昆明小花園店、成都春熙路店、成都萬年場(chǎng)店、成都西大街店和西安金花路店等自有門店，目前已分別設(shè)立了11家項(xiàng)目公司來持有。

　　中信證券的子公司中信金石基金管理有限公司（下稱“中信金石”）又設(shè)立了專門的中信蘇寧私募投資基金。

　　私募投資基金成立后，中信金石以私募投資基金的名義來收購(gòu)蘇寧云商持有的這11個(gè)項(xiàng)目公司的100%股權(quán)，同時(shí)給項(xiàng)目發(fā)放委托貸款（包括優(yōu)先債和次級(jí)債），且將持有的優(yōu)先債前18年的利息收益權(quán)通過實(shí)物分配方式轉(zhuǎn)讓至蘇寧云商。

　　這就意味著通過債券和股權(quán)方式，私募基金獲得這11家門店的控制權(quán)。同時(shí)，蘇寧再通過認(rèn)購(gòu)私募投資基金全部份額的方式來實(shí)現(xiàn)對(duì)這11家門店的間接控制，相當(dāng)于蘇寧云商“自賣自買”。

　　此前，蘇寧云商曾公告，要將自有門店公司擬以不低于人民幣40.11億元的的價(jià)格將11家全資子公司全部相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)讓給中信金石擬發(fā)起設(shè)立的私募投資基金或相關(guān)方，以開展相關(guān)創(chuàng)新型資產(chǎn)運(yùn)作模式。

　　分析人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，之所以設(shè)計(jì)這樣的交易結(jié)構(gòu)，主要目的是將資產(chǎn)支持證券，也就是專項(xiàng)計(jì)劃的基礎(chǔ)資產(chǎn)從物業(yè)等固定資產(chǎn)變?yōu)榛鸱蓊~。今年9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中曾明確表示，“積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)”。

　　蘇寧電器“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”

　　通過這樣的結(jié)構(gòu)，計(jì)劃管理人華夏資本代表資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃享有或代表資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃通過私募投資基金享有基礎(chǔ)資產(chǎn)的所有權(quán)，原始權(quán)益人對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)不再享有任何權(quán)利，資產(chǎn)即與蘇寧云商的固有財(cái)產(chǎn)相分離。

　　接下來就是私募基金和專項(xiàng)計(jì)劃的對(duì)接了。

　　華夏資本根據(jù)專項(xiàng)計(jì)劃文件的約定，以自己的名義，代表專項(xiàng)計(jì)劃的利益，與蘇寧云商簽訂債權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，受讓蘇寧云商所擁有的債權(quán)收益權(quán)以及私募投資基金份額。至此，專項(xiàng)計(jì)劃便可間接以私募投資基金所持目標(biāo)資產(chǎn)的權(quán)益發(fā)售資產(chǎn)支持證券。

　　據(jù)介紹，專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)收益構(gòu)成包括基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的凈租金收入、蘇寧集團(tuán)的優(yōu)先收購(gòu)權(quán)權(quán)利對(duì)價(jià)、蘇寧云商的流動(dòng)性支持款、基礎(chǔ)資產(chǎn)收入在專項(xiàng)計(jì)劃賬戶中的再投資收益及計(jì)劃管理人對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)進(jìn)行投資所產(chǎn)生的收益等。

　　值得注意的安排是，對(duì)于B類的資產(chǎn)支持證券，蘇寧云商的股東蘇寧電器還擁有“優(yōu)先收購(gòu)權(quán)”。這個(gè)優(yōu)先收購(gòu)權(quán)，名為權(quán)利，實(shí)為約束或兜底。

　　雙方約定，在專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立三年內(nèi)，蘇寧電器擁有優(yōu)先收購(gòu)全部B類資產(chǎn)支持證券的權(quán)利，收購(gòu)的價(jià)格為“凈票面價(jià)值”。如果蘇寧電器不行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則對(duì)價(jià)為B類資產(chǎn)支持證券規(guī)模的29%/年。

　　知情人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示：“這就是一個(gè)增信措施，如果蘇寧電器放棄行使優(yōu)先收購(gòu)權(quán)，將支付約為19.84億元的權(quán)利對(duì)價(jià)，放棄行使優(yōu)先收購(gòu)權(quán)的成本很高，放棄可能性不大。”

　　該款產(chǎn)品參與者角色分設(shè)為，實(shí)際設(shè)計(jì)者是中信證券；華夏資本專項(xiàng)計(jì)劃的管理人，負(fù)責(zé)募集資金、設(shè)立、管理該專項(xiàng)計(jì)劃；工行南京分行作為專項(xiàng)計(jì)劃托管人，為該專項(xiàng)計(jì)劃提供資金托管服務(wù)；該產(chǎn)品將在交易所上市，中證登作為登記托管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)受益憑證的登記、托管、轉(zhuǎn)讓過戶和收益支付。

　　知情人士還表示，該專項(xiàng)計(jì)劃由中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司進(jìn)行評(píng)級(jí)，A類證券評(píng)級(jí)或?yàn)锳AA，B類為A。該專項(xiàng)計(jì)劃收益的分配順序?yàn)閷ｍ?xiàng)計(jì)劃費(fèi)用、當(dāng)期應(yīng)分配的A類證券預(yù)期收益及本金、募基金相關(guān)費(fèi)用。剩余資金分配給B類證券持有人，此外還有蘇寧電器支付優(yōu)先收購(gòu)權(quán)權(quán)利對(duì)價(jià)。