上月28日，SOHO中國(guó)宣布，將上海的SOHO海倫廣場(chǎng)和SOHO靜安廣場(chǎng)及其權(quán)益全部出售給金融街控股股份有限公司（000402.SZ），總交易金額為人民幣52.3億元。關(guān)于此舉，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹(微博)曾向包括《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》在內(nèi)的媒體解釋為對(duì)區(qū)域投資比例的正常調(diào)整，因?yàn)榻刂?013年底，SOHO中國(guó)在上海投資近500億，占總量的四分之三，而未來(lái)這一比例將被調(diào)低至50%。

 

　　對(duì)此，穆迪發(fā)表研究報(bào)告表示，此番出售將提升SOHO中國(guó)的流動(dòng)性，為其現(xiàn)有項(xiàng)目及潛在的新收購(gòu)交易提供資金，“在國(guó)內(nèi)銀行信貸的可預(yù)見性下降的情況下，便于其向建設(shè)—持有的業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型”。

 

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)本報(bào)記者表示，當(dāng)下，市場(chǎng)流動(dòng)性階段性收緊，商業(yè)地產(chǎn)成交熱情有所下降，市場(chǎng)回歸理性，單純以快速出售為目的的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這個(gè)階段受到影響，在貨幣政策轉(zhuǎn)向的市場(chǎng)背景下，SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型是明智的。

 

　　然而，從近年財(cái)報(bào)看，這一轉(zhuǎn)型過(guò)程對(duì)SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)并非易事。早前財(cái)報(bào)顯示，SOHO中國(guó)2011年合同銷售額為118億元，相比2010年的238億元下降超過(guò)一半。2012年8月，SOHO中國(guó)宣布從散售的商業(yè)模式改為持有出租物業(yè)，由“建設(shè)-銷售”向“建設(shè)-持有”轉(zhuǎn)型后，2012年度銷售目標(biāo)也從230億元下調(diào)為120億元，但接著有媒體指出其2012年的合同銷售金額僅為95億元左右，并未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

 

　　SOHO中國(guó)去年?duì)I業(yè)額為146.21億元，相比2012年161.43億元的營(yíng)業(yè)額有所下降，其中出售物業(yè)單位收益為143.42億元，投資物業(yè)的租金收入則為2.79億元。開發(fā)收益顯然占據(jù)主導(dǎo)位置。

 

　　潘石屹在接受媒體記者采訪時(shí)曾解釋，待望京SOHO、復(fù)興路SOHO交付后，租金收益才能逐漸充盈。

 

　　“凈利潤(rùn)下降主要是期內(nèi)結(jié)算資源少，這是轉(zhuǎn)型過(guò)程的必然結(jié)果。”蘭德咨詢總裁宋延慶昨日晚間對(duì)本報(bào)記者分析稱，在散售模式下，作為開發(fā)商的SOHO中國(guó)賺取了高額收益，而在高房租壓力下，物業(yè)經(jīng)營(yíng)者也難以獲得預(yù)期經(jīng)營(yíng)收益，散售模式難以為繼，這是SOHO轉(zhuǎn)型的重要原因，而轉(zhuǎn)型之后，房地產(chǎn)開發(fā)銷售特點(diǎn)和財(cái)務(wù)制度決定了，如果期內(nèi)結(jié)算資源少，就會(huì)出現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入隨之減少的情況。

 

　　“數(shù)據(jù)顯示了行業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的真實(shí)尷尬窘境。”宋延慶指出，SOHO中國(guó)在轉(zhuǎn)型期內(nèi)或面臨幾方面挑戰(zhàn)，包括一線城市強(qiáng)勁的租務(wù)市場(chǎng)則存在中高端辦公物業(yè)，而非SOHO傳統(tǒng)的“亦商亦住又非商非住”產(chǎn)品，以及經(jīng)營(yíng)管理模式能否成功轉(zhuǎn)變。