萬通地產(chǎn)(600246)演繹了一出左右手騰挪套利的好戲。日前，萬通地產(chǎn)披露，該公司以總價約11.98億元分別向5名受讓方出售所持北京CBD核心區(qū)中服Z3地塊34%的股權(quán)，并其預計可獲約1.76億元的投資收益。

　　而這5名受讓方恰好又是萬通參股的融資平臺，這也意味著萬通將地塊從左手倒到右手，便輕松套利。不僅套利1.76億元，萬通通過將這塊已經(jīng)在手中捂了超過3年的核心地塊證券化，連續(xù)獲得兩次信托融資。

　　騰挪地塊權(quán)益套利

　　萬通方面透露，此次出售的實為北京CBD核心區(qū)中服Z3地塊的開發(fā)公司(金通港地產(chǎn))的權(quán)益。此次交易前，萬通地產(chǎn)持有金通港地產(chǎn)35%的股權(quán)。

　　而根據(jù)此次出售協(xié)議，萬通地產(chǎn)將分別以2.41億元、2.4億元、2.37億元、2.41億元和2.4億元的交易對價，將所持有的金通港地產(chǎn)35%股權(quán)中的6.83%、6.8%、6.73%、6.84%和6.8%股權(quán)，分別轉(zhuǎn)讓給北京正奇尚誠投資中心、北京正奇尚信投資中心、北京正奇尚德投資中心、北京正奇尚惠投資中心和北京正奇尚予投資中心，而上述受讓方皆為正奇資本控股公司。

　　此次交易后，萬通地產(chǎn)對金通港地產(chǎn)的持股比例降至1%，正奇資本持股34%。萬通地產(chǎn)表示，出售該地產(chǎn)項目后，公司可獲得資金約11.98億元，預計可獲得約1.76億元的投資收益。

　　值得注意的是，正奇資本正是萬通地產(chǎn)與華潤信托2013年4月成立的基金管理平臺。兩者持股比例分別為70%以及30%，萬通地產(chǎn)主導基金的資產(chǎn)管理工作。當時，萬通地產(chǎn)以正奇資本為平臺，發(fā)起成立13.2億元規(guī)模的CBD物業(yè)投資基金集合資金信托計劃，投資中服Z3地塊，預計年收益率為12.57%~20.09%，期限為5~7年。

　　也就是說，此次交易實為萬通地產(chǎn)將地塊權(quán)益從“左手”騰挪至“右手”，該公司便輕松從中套利1.76億元。

　　項目進展緩慢

　　北京CBD核心區(qū)中服Z3地塊是萬通地產(chǎn)聯(lián)合體在3年前獲得。2010年12月，萬通地產(chǎn)與中金等公司組成聯(lián)合體以超過25億元價格拿下了中服地塊中的Z3地塊，而萬通地產(chǎn)屬于聯(lián)合體中的“帶頭大哥”，擁有35%股權(quán)。

　　公開資料顯示，Z3地塊位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)國貿(mào)橋東北角，是CBD核心區(qū)僅存的12塊可出讓土地中僅有的兩塊緊鄰三環(huán)的土地之一，無論從三環(huán)方向或建國路方向都有著極佳的可視性，將被開發(fā)成為北京CBD核心區(qū)又一國際甲級寫字樓。

　　但是不久后，聯(lián)合體就出現(xiàn)了內(nèi)訌。2012年6月，北京市國土資源局網(wǎng)站發(fā)布了關(guān)于CBD核心區(qū)Z3地塊變更中標聯(lián)合體公示，由于亞視公司因不能履行出讓合同約定的責任和義務，申請退出該中標聯(lián)合體。

　　此后，該地塊的開發(fā)頗為波折。3年時間過去，該地塊并無實質(zhì)性動工的跡象。根據(jù)CBD物業(yè)投資基金說明書顯示，截至2013年6月28日，Z3項目仍處于準備工作中，仍在進行地勘、試樁招標、基坑方案論證、地鐵安平等程序。該說明書當時稱，該項目于2013年三季度取得開工證。

　　記者昨日針對該地塊目前進展情況詢問萬通方面，但至截稿時間，該公司仍未作出任何回應。

　　商業(yè)地產(chǎn)證券化

　　“套利只是讓萬通獲得短期資金回籠，萬通此舉最大的目的其實是將商業(yè)地塊證券化，從而獲得曲線融資。”深圳某房地產(chǎn)基金高層人士分析稱。在他看來，中服Z3地塊是持有型物業(yè)，不具有流動性，短期內(nèi)不能轉(zhuǎn)化為巨大收益，而運用資本手段可以釋放該土地資產(chǎn)的流動性。

　　而據(jù)了解，上述CBD物業(yè)投資基金并非萬通地產(chǎn)運作Z3地塊的首次嘗試。早在2011年5月5日，針對中服Z3地塊，萬通便發(fā)行了中糧信托·中金地產(chǎn)基金系列(中金佳業(yè))集合資金信托計劃，中糧信托有限責任公司為受托人，信托規(guī)模4.77億元，時限是7年。

　　 “萬通地產(chǎn)這種股權(quán)融資方式與房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)頗為相似，鑒于目前國內(nèi)的REITs還沒有完全合法化，所以萬通相當于曲線走了一個信托的渠道。”上述人士稱。據(jù)悉，REITs一般是先有項目注入，對項目進行評估并確認評估值，之后針對該項目公開發(fā)行股票，投資者可以從中獲取相應利潤。

　　上述人士坦言，目前國內(nèi)并不允許這樣打包出售，所以萬通就只能找信托，通過信托募集資金，再由信托把整個資產(chǎn)購入，類似于變相的REITs。“其實萬通是將商業(yè)地產(chǎn)證券化的過程進行了前置，但一般而言，資本進入商業(yè)地產(chǎn)全會選擇物業(yè)成熟之后。”他說。

? ??