在李嘉誠(chéng)拋售中國(guó)內(nèi)地和香港多處商業(yè)地產(chǎn)之時(shí)，也有人反其道行之。

11月4日，全球PE巨頭黑石與工銀國(guó)際控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“工銀國(guó)際”）宣布，分別購(gòu)入深國(guó)投商用置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深國(guó)投商置”）40%及6%的股權(quán)。

從以往投資于單個(gè)項(xiàng)目到首次入股一家商用地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)商，黑石此舉或表明，其在華投資戰(zhàn)略的調(diào)整與重新布局，并且把重心押注到高端商業(yè)地產(chǎn)之上。

一位不愿意透露姓名的投行人士警示，人們往往關(guān)注PE進(jìn)入時(shí)點(diǎn)，而忽視其退出時(shí)點(diǎn)，后者才是關(guān)注行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)。

低價(jià)抄底 一石三鳥

選擇在這一時(shí)點(diǎn)入股，黑石可謂是“一石三鳥”。

“最重要的是借機(jī)重新調(diào)整其在華投資戰(zhàn)略，揭示其未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資主線已經(jīng)聚集到利潤(rùn)最高的高端商業(yè)地產(chǎn)，而住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將不再是其投資重點(diǎn)。”中投顧問高級(jí)研究員任浩寧接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)()》記者采訪時(shí)表示,“高端商業(yè)地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響不大，目前，北上廣一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格只升不降。相對(duì)而言，住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的盈利能力、利潤(rùn)升值空間有限。”

關(guān)于深國(guó)投商置即將赴香港上市的傳聞亦賦予上述交易更大的想象空間。

有消息稱，深國(guó)投商置計(jì)劃在香港首次公開募股，融資規(guī)模約10億美元，預(yù)計(jì)最快今年第四季度于港交所掛牌。

對(duì)此，深國(guó)投商置董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官丁力業(yè)表示，股權(quán)收購(gòu)交易完成后，將會(huì)召開董事會(huì)，制定公司發(fā)展新策略。這意味著，深國(guó)投商置赴港上市節(jié)奏，或有待黑石入主后的新董事會(huì)主導(dǎo)。

“（深國(guó)投商置）上市非黑石入股的主要因素，但公司未來(lái)IPO將為黑石贏得參股利潤(rùn)之外的附加值。”任浩寧分析。毋庸置疑，黑石入股將對(duì)深國(guó)投商置的擴(kuò)張與IPO起到助推作用。

據(jù)丁力業(yè)描述，與黑石“一見鐘情”，歷時(shí)短短幾個(gè)月就達(dá)成合作協(xié)議。而據(jù)接近深國(guó)投商置的消息人士透露，深國(guó)投商置的資金鏈比較緊張，這一股權(quán)交易可以為其后續(xù)發(fā)展及時(shí)補(bǔ)充資金缺口。

經(jīng)歷金融危機(jī)后，深國(guó)投商置的發(fā)展步伐一度擱淺。公司網(wǎng)頁(yè)顯示至今還有26個(gè)待開發(fā)項(xiàng)目。目前，深國(guó)投商置的三大品牌購(gòu)物中心——印象城、深國(guó)投廣場(chǎng)和新一城，共擁有和管理購(gòu)物中心19家，主要分布在珠三角、長(zhǎng)三角以及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)融資受到很大限制，通過(guò)正常途徑根本貸不到款，而通過(guò)信托等影子銀行方式融資則還債壓力過(guò)大，在這一大背景之下，選擇黑石這樣的PE巨頭進(jìn)行股權(quán)融資是一個(gè)比較好的選擇。

2012年2月，華潤(rùn)集團(tuán)將深國(guó)投商置轉(zhuǎn)售給國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)基金深圳市龍柏商置產(chǎn)業(yè)投資基金時(shí)，深國(guó)投商置營(yíng)業(yè)收入只有4.6億元，凈利潤(rùn)8704萬(wàn)元，負(fù)債卻高達(dá)68.13億元。

今年5月，深國(guó)投商置向凱雷投資集團(tuán)出售蘇州印象城和杭州古墩印象城49%股權(quán)，亦被看做是其資金鏈緊張的佐證。

“這也是深國(guó)投商置愿意‘割肉’，最終促成黑石能夠以比較低的價(jià)格入股的原因。”上述消息人士稱，而“工銀國(guó)際則是上述交易的陪襯綠葉，是深國(guó)投商置半路拉進(jìn)來(lái)的‘伴娘’”。

作為的全資香港子公司，以及工行的境外投資銀行業(yè)務(wù)平臺(tái)，工銀國(guó)際的進(jìn)入，“會(huì)進(jìn)一步穩(wěn)固和加強(qiáng)我們與國(guó)內(nèi)銀行的關(guān)系，對(duì)我們?cè)趦?nèi)地開展業(yè)務(wù)有很大幫助。”丁力業(yè)說(shuō)。

掉頭空翻多 炒作房地產(chǎn)？

以4億美元價(jià)格置換到深國(guó)投商置40%的股權(quán)，黑石又一次賺到了。

自2010年起，黑石集團(tuán)管理資本量的增速都在25.0%以上，其中，以房地產(chǎn)部門的管理資本量擴(kuò)張得最為迅猛，房地產(chǎn)部門的投資額度逐年加大，信貸部門投資也漸成規(guī)模，而傳統(tǒng)業(yè)務(wù)私募股權(quán)部門的投資從投資額到占比都呈現(xiàn)逐年遞減趨勢(shì)。

此次，黑石投資深國(guó)投商置主要來(lái)自黑石房地產(chǎn)亞洲基金。房地產(chǎn)平臺(tái)是黑石集團(tuán)目前五大業(yè)務(wù)平臺(tái)的重中之重。黑石這一宗投資可以視為有重要風(fēng)向標(biāo)作用。

“跨國(guó)PE巨頭進(jìn)入某一個(gè)企業(yè)，一般是先看準(zhǔn)企業(yè)所代表的行業(yè)未來(lái)方向。這是國(guó)際PE與國(guó)內(nèi)PE的顯著差別。”任浩寧總結(jié)，國(guó)內(nèi)PE一般是先看政策，再看行業(yè)，再看企業(yè)。

更引人注目的是，與單純?yōu)榱擞顿Y于項(xiàng)目、樓盤不同，入股深國(guó)投商置是黑石首次在華做出前瞻性意義最大的戰(zhàn)略投資。業(yè)界認(rèn)為，這一舉動(dòng)或有更大的指向性，或吸引更多資金進(jìn)入商用地產(chǎn)領(lǐng)域。

事實(shí)上，從去年開始，黑石就已經(jīng)一再表達(dá)對(duì)中國(guó)及亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好。

在完成募集133億美元的全球房地產(chǎn)基金B(yǎng)REP VII后，黑石創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官斯蒂芬·施瓦茨曼曾表示，黑石計(jì)劃開始在亞洲的房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行投資。

繼去年底參與收購(gòu)上海華敏帝豪大廈后，今年上半年，黑石完成募集40億美元規(guī)模的黑石房地產(chǎn)亞洲基金，主要投資中國(guó)和其他亞洲國(guó)家。8月份，黑石房地產(chǎn)亞洲基金提出以25億港元收購(gòu)。1月份，黑石通過(guò)與組建的合資公司投資了江蘇南通的一處地塊，并計(jì)劃在南通建造購(gòu)物中心、辦公樓及住宅樓。

然而，需要引起警惕的是，作為另類資產(chǎn)管理公司，黑石此次入股之后何時(shí)退出則是一個(gè)更為明確的風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)。在黑石官網(wǎng)，其房地產(chǎn)投資策略更彰顯于此。黑石稱，一貫統(tǒng)一的投資理念是：買入、修復(fù)、賣出。“一旦問題解決，我們會(huì)將所投資公司賣出，通常是出售給核心投資者。我們的平均持有期略超過(guò)三年。”在2005年至2007年期間，黑石賣出的資產(chǎn)超過(guò)600億美元。

清科研究中心報(bào)告也指出：從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，擁有PE背景的房地產(chǎn)基金的出現(xiàn)往往是“私募股權(quán)的擴(kuò)張需求”結(jié)合“房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展機(jī)遇”的產(chǎn)物，此類房地產(chǎn)基金管理方的獨(dú)立性較強(qiáng)，且運(yùn)營(yíng)的目的性明確，意在獲得盈利的最大化。

黑石如此，凱雷亦是如此。而且，黑石在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資并非只進(jìn)不出。去年1月，黑石曾向恒大出售雅立40%股份。

而早在2011年9月，黑石還以14.6億元人民幣的價(jià)格向售出其所持上海Channel one購(gòu)物中心95%股權(quán)。當(dāng)時(shí)，這是黑石首次從中國(guó)地區(qū)房地產(chǎn)投資中撤出，被外界視為，黑石有可能看空中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)走勢(shì)。

“在風(fēng)險(xiǎn)最小時(shí)進(jìn)入，到利潤(rùn)最大時(shí)退出，低買高賣往往是海外PE慣用手法。”一位不愿意透露姓名的投行人士告訴記者，“黑石入股之后，一定會(huì)幫助深國(guó)投商置實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值，然后包裝上市，在最高點(diǎn)退出，最后接棒者，或許就是一二級(jí)市場(chǎng)的投資者，這就是擊鼓傳花的博傻游戲。”

從其角度看來(lái)，目前全國(guó)一二線城市的高端商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的苗頭已經(jīng)呈現(xiàn)，在這種情況下，黑石的示范效應(yīng)，或吸引更多資金盲目進(jìn)入，必然導(dǎo)致這一情況更極端。而真正的風(fēng)險(xiǎn)在于，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)泡沫在被黑石這樣的PE大佬炒大之后發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，黑石已經(jīng)全身而退。

放眼黑石的全球業(yè)務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)投資收益亦是最重要的利潤(rùn)來(lái)源。黑石最新發(fā)布的第三季度周報(bào)顯示：第三季度凈利潤(rùn)6.4億美元，同比增長(zhǎng)3%。其中，私募股權(quán)、信貸資產(chǎn)和對(duì)沖基金的升值速度均比去年同期有所放緩，只有不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)仍舊表現(xiàn)強(qiáng)勁。而且，在這一季度中，黑石集團(tuán)所持有的不動(dòng)產(chǎn)投資組合的價(jià)值增長(zhǎng)了5.8%，為該集團(tuán)貢獻(xiàn)了4.14億美元的經(jīng)濟(jì)凈利潤(rùn)。

“黑石退出時(shí)點(diǎn)或許就是商業(yè)地產(chǎn)泡沫即將破滅之時(shí)。”上述投行人士警示。