???? 以房養(yǎng)老是跨資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種資源配置方式，在國(guó)內(nèi)起步時(shí)被當(dāng)作養(yǎng)老模式的一種有效補(bǔ)充而備受期待。但記者走訪北京、上海、廣州、武漢等試點(diǎn)城市發(fā)現(xiàn)，政策試點(diǎn)一年后遇冷已成現(xiàn)實(shí)，究其原因主要受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念、政府相關(guān)政策配套、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值增貶預(yù)期、產(chǎn)權(quán)處置等因素影響。那么，以房養(yǎng)老政策真的就“好看不好用”？
以房養(yǎng)老政策只是看上去很美？
隨著“老齡化”加速到來，養(yǎng)老金“缺口”成為學(xué)界和公眾擔(dān)心的問題。以“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”為內(nèi)容之一的以房養(yǎng)老在國(guó)內(nèi)試點(diǎn)初即被寄予期待，認(rèn)為“以房養(yǎng)老”的模式可以為老年人養(yǎng)老提供更多資金保障，享受更好的養(yǎng)老服務(wù)。
作為國(guó)內(nèi)首款以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，幸福人壽“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(A款)產(chǎn)品”于3月25日獲得保監(jiān)會(huì)審批通過，在北京、上海、廣州和武漢四個(gè)試點(diǎn)城市推出。老人在參保后，將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，幸福人壽將定期向老人支付養(yǎng)老金直到老人去世。該產(chǎn)品是非參與性產(chǎn)品，幸福人壽不參與分享房產(chǎn)價(jià)值上漲部分，無論房?jī)r(jià)漲跌，老人都將領(lǐng)取固定的保險(xiǎn)金。當(dāng)老人身故后，幸福人壽再將房產(chǎn)處置所得償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，剩余金額將返還給老人的繼承人。
在上海政策試點(diǎn)后，有近70位老人前來咨詢。通過律師調(diào)查、房屋抵押登記、公正等相關(guān)手續(xù)后，7月2日，幸福人壽上海分公司向第一位投保住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的客戶發(fā)放了第一筆養(yǎng)老金。
據(jù)幸福人壽湖北分公司相關(guān)人員介紹，公司在一定限度內(nèi)承擔(dān)投保人長(zhǎng)壽帶來的超額給付。據(jù)統(tǒng)計(jì)，此款保險(xiǎn)產(chǎn)品因人而異，受男女性別、年齡大小及房屋價(jià)值多少影響，每個(gè)投保者領(lǐng)取的養(yǎng)老金有很大差別。如70歲的男性以評(píng)估值為500萬元的房產(chǎn)抵押投保，每月可領(lǐng)取養(yǎng)老金為1.8萬元左右。
從全國(guó)范圍來看，“首批投保的客戶既有孤寡老人、失獨(dú)家庭、空巢家庭，也有有子女家庭的老人。”幸福人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，截至目前共有12戶共22人簽約，相比我國(guó)2億多老人基數(shù)來說，占比微乎其微。
而湖北省政府今年出臺(tái)了貫徹落實(shí)保險(xiǎn)“新國(guó)十條”的實(shí)施意見，提出要“積極推進(jìn)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，合眾人壽、幸福人壽等公司都申報(bào)了住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。湖北未來將指導(dǎo)已開展試點(diǎn)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)邊試點(diǎn)邊總結(jié)邊完善，積極在武漢打造幸福人壽的“貨幣型模式”和合眾人壽與養(yǎng)老社區(qū)對(duì)接的“實(shí)物型模式”等兩種以房養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)模式，形成可供全國(guó)其他地區(qū)借鑒的“武漢模式”。
但各地保險(xiǎn)公司研發(fā)和銷售該產(chǎn)品的意愿并不強(qiáng)烈。記者在上海就發(fā)現(xiàn)，目前開發(fā)以房養(yǎng)老產(chǎn)品的保險(xiǎn)公司只有幸福人壽一家，如泰康人壽也在“以房養(yǎng)老”的合格試點(diǎn)機(jī)構(gòu)范圍內(nèi)，但目前為止還沒有開發(fā)相關(guān)的產(chǎn)品。泰康人壽上海分公司總經(jīng)理王慶龍表示，法律法規(guī)對(duì)險(xiǎn)企保護(hù)不足、貨幣價(jià)值不穩(wěn)，這是險(xiǎn)企積極性不高的本質(zhì)。“最怕老人去世后，家里跳出來人鬧事，這是我們保險(xiǎn)公司最擔(dān)心的情況。”
一項(xiàng)新政敵不過“養(yǎng)兒防老”觀念？
上海民政部門調(diào)查顯示，高達(dá)90%的老人擬將房產(chǎn)留給子孫，愿意倒按揭的不到10%。普華永道中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)主管合伙人周星認(rèn)為，以房養(yǎng)老的產(chǎn)品開發(fā)一般會(huì)從失獨(dú)和丁克家庭做起。但記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，即便是失獨(dú)和丁克，愿意選擇“以房養(yǎng)老”的家庭也寥寥無幾，而背后原因主要有以下幾個(gè)方面。
其一，受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念影響，認(rèn)同度不高。在中國(guó)“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念影響下，一些人難以接受“以房養(yǎng)老”。“‘但存方寸地、留于子孫耕’，老人們?cè)谛睦砩弦搽y以接受自己辛辛苦苦一輩子掙來的房子未來成為別人的。”北京大學(xué)人口研究所教授穆光宗說。
家住上海徐匯區(qū)的張老伯今年75歲，他希望在自己百年之后把房子留給孩子。“子女在上海生活也不容易，醫(yī)療、教育等各種成本都不低，我會(huì)把房子交給他們處置，賣也好，租也好，都能給他們?cè)黾右恍┦找妗?rdquo;
其二，以房養(yǎng)老成難以滿足老人精神方面需求。雖然57歲的年紀(jì)尚未進(jìn)入老年，但對(duì)上海失獨(dú)母親孫慧芬來說，養(yǎng)老是切實(shí)的難題。在問及是否會(huì)選擇“以房養(yǎng)老”時(shí)，她堅(jiān)決表示不同意，“我們希望政府提供更方便多樣的養(yǎng)老服務(wù)，并給予失獨(dú)家庭更多精神關(guān)懷，金錢倒不是最重要的。”孫慧芬告訴記者，等將來兩口子去世時(shí)，會(huì)把唯一的房產(chǎn)賣掉，所得錢款全部捐給以自己女兒命名的愛心基金，用于教育事業(yè)。
其三，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值增貶預(yù)期難判，以房養(yǎng)老產(chǎn)品存風(fēng)險(xiǎn)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)于開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)來說，這種對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行的“倒按揭”方式也并非常規(guī)業(yè)務(wù)，目前尚缺乏統(tǒng)一的、具有操作性的業(yè)務(wù)規(guī)則可以借鑒，存在諸多不確定性。
以房養(yǎng)老實(shí)則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，牽涉到保險(xiǎn)、銀行等金融機(jī)構(gòu)，無規(guī)可依、風(fēng)險(xiǎn)顧慮及業(yè)務(wù)各自為營(yíng)為最大障礙。住房反向抵押貸款涉及銀行的房產(chǎn)處置權(quán)，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行自身沒有這個(gè)處置能力。
另有金融業(yè)人士認(rèn)為，中國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)70年，是“倒按揭”的最大障礙，也是與國(guó)外政策環(huán)境最大差異。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是未知風(fēng)險(xiǎn)。
其四，按揭期限也難以確定。不同于傳統(tǒng)房產(chǎn)按揭合同中對(duì)還款期限所作的明確規(guī)定，由于人的壽命難以預(yù)期，“倒按揭”的期限無法事先確定，每月金融機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老金數(shù)額難以準(zhǔn)確計(jì)算。
泰康人壽上海分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，根據(jù)“以房養(yǎng)老”的方案，老人投保后，保險(xiǎn)公司是逐月支付費(fèi)用給老人直至去世，老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。但人的壽命是不能預(yù)知的，支付的年限以及每月支付額將成為保險(xiǎn)公司與老人的“博弈點(diǎn)”。若保險(xiǎn)公司預(yù)測(cè)老人壽命較長(zhǎng)，每月支付金額就會(huì)較少，一旦老人過快辭世，容易引發(fā)家屬與保險(xiǎn)公司對(duì)房屋剩余價(jià)值的爭(zhēng)論。
政策如何且行且完善？
受訪者普遍肯定養(yǎng)老產(chǎn)品的多樣性，并希望政策和產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加完善，充分保障老年人的權(quán)益。“一方面，今后的老年人對(duì)生活品質(zhì)的要求會(huì)越來越高；另一方面，家庭結(jié)構(gòu)越來越小，獨(dú)生子女多，也會(huì)有更多的房子被閑置，老人也沒必要‘守著金飯碗討飯’，會(huì)有更多人接受‘以房養(yǎng)老’等養(yǎng)老方式。”一位退休學(xué)者表示。
與此同時(shí)，很多老年人對(duì)以房養(yǎng)老存在顧慮：政策是否已經(jīng)設(shè)計(jì)好？監(jiān)管能不能到位？老人領(lǐng)取養(yǎng)老金會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)？給吃定心丸，還需且行且完善。
幸福人壽監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇坦言，通過試點(diǎn)發(fā)現(xiàn)很多問題需要解決，比如共有產(chǎn)權(quán)要參與以房養(yǎng)老該如何處理，同時(shí)還需要一些政策扶持，比如免除入保房屋產(chǎn)權(quán)證增名稅費(fèi)；減免保險(xiǎn)企業(yè)在反向抵押保險(xiǎn)業(yè)務(wù)上的所得稅；免除入保房產(chǎn)的房產(chǎn)稅；加強(qiáng)對(duì)老人補(bǔ)貼方面的政策支持，比如建立長(zhǎng)壽保戶政府補(bǔ)貼制度，分擔(dān)由反向抵押加大的“長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)”。
哈爾濱商業(yè)大學(xué)金融學(xué)院金融工程研究所所長(zhǎng)田立表示，發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟經(jīng)驗(yàn)基于其具備完善的金融貸款、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)，以及完善健全的個(gè)人信用系統(tǒng)。而在這些方面，國(guó)內(nèi)仍需要不斷加強(qiáng)和完善。“以房養(yǎng)老”在實(shí)施過程中涉及到很多方面，比如房屋的評(píng)估、老人壽命的計(jì)算以及房產(chǎn)貶值、資金流動(dòng)性等問題，單獨(dú)一家銀行不可能承擔(dān)。“這些環(huán)節(jié)中哪一個(gè)出錯(cuò)，都會(huì)造成嚴(yán)重后果，如果沒有相應(yīng)的配套機(jī)制，銀行很難在住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)上提供配合。”記者在采訪多家房地產(chǎn)評(píng)估公司時(shí)，得到的回復(fù)多是“沒有開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)”。
中國(guó)指數(shù)研究院華中市場(chǎng)總監(jiān)李國(guó)政建議，政府應(yīng)當(dāng)搭建房產(chǎn)評(píng)估、政策咨詢、糾紛仲裁等機(jī)制，對(duì)于出現(xiàn)房?jī)r(jià)波動(dòng)，引入由政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或市場(chǎng)化保險(xiǎn)公司來分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，特別是對(duì)房產(chǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)，有中立的權(quán)威專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋價(jià)值的評(píng)估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益。
采訪發(fā)現(xiàn)，公眾依然有個(gè)困惑，就是房產(chǎn)70年產(chǎn)權(quán)到期后，現(xiàn)行法律規(guī)定可以續(xù)期，但續(xù)期是否需要補(bǔ)交款，交多少都尚未明確。從防范金融風(fēng)險(xiǎn)和提高金融機(jī)構(gòu)參與的積極性角度出發(fā)，70年產(chǎn)權(quán)到期后的確權(quán)十分必要。對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，一旦房?jī)r(jià)波動(dòng)下行，保險(xiǎn)公司或銀行的給付能力有限，風(fēng)險(xiǎn)也較大。如果再發(fā)生國(guó)有土地使用權(quán)依法提前收回，根據(jù)“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個(gè)人，那么雙方當(dāng)事人都會(huì)受到很大損失。一旦鋪開試點(diǎn)，那么參與的金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)就存在按揭到期后大量不被贖回的房產(chǎn)的處置問題。