? ? ?購房者短期觀望

? ? ?“9·30房貸新政”對北京影響未現，北京樓市在國慶假期的網簽量依然走低。

? ? ?據市場研究院統(tǒng)計，國慶假期前6天，北京市住宅網簽量為510套，比去年同期大幅下滑38.3%，但比2012年同期的454套稍高，為2009年以來第二低值。其中，住宅新房網簽472套，同比下滑39.7%；二手房網簽量僅為38套，同比下滑13.6%，為2009年以來同期的新低。

? ? ?對此，我愛我家集團副總裁胡景暉認為，“9.30房貸新政”對當前樓市來說無疑是重大利好，但是通知中也明確了商業(yè)銀行可以依據自身情況進行把控和執(zhí)行。在未確定商業(yè)銀行具體執(zhí)行力度的情況下，市場購房人群出現了較為明顯的短期觀望情緒，所以北京“十一”期間網簽量走低。預計未來一段時間，這種觀望情緒將隨著商業(yè)銀行執(zhí)行情況的明確而消散。

? ? ?中原地產首席分析師張大偉則認為，國慶假期北京樓市成交雖然比2013年同期明顯下滑，但優(yōu)于2012年同期，整體看樓市企穩(wěn)跡象明顯。“國慶期間的網簽數據并不反應市場當下情況，但體現了整體市場在9月份繼續(xù)復蘇的變化。”他說，當前雖然觀望依然為主流，但購房者入市的積極性在提高，房貸新政導致部分剛需購房者開始集中看房。

? ? ?張大偉進一步指出，10月份將是信貸政策落地執(zhí)行月，后續(xù)信貸的額度與信貸的利率變化將是影響市場的最關鍵因素。在央行松綁限貸后，北京市場下半年表現將好于上半年，四季度的情況也將好于三季度，但因為處于恢復期，房企依然以平價走量為主，四季度的市場表現將是量漲價穩(wěn)的態(tài)勢。

? ? ?胡景暉認為，“房貸新政”在未來對于樓市成交量實際影響的釋放，將隨著各商業(yè)銀行具體的執(zhí)行情況而落地，短期內預計仍然難以看到效果，但在未來幾個月內，效果將逐步顯現。受這一因素影響，四季度和春節(jié)前樓市成交量的復蘇將可以預期。“如果各大商業(yè)銀行能夠積極響應央行房貸新政，那么對于部分合理的自住型和改善型購房人群來說，四季度和春節(jié)前這段時間都將是不錯的置業(yè)時機。”他說。

? ? ?“受房貸新政影響，目前市場起碼可以增加30%的可購房人群，而且這部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿購房人群。對于市場來說，這一政策的松綁效果相當于限購松綁影響的5倍以上。”張大偉說，如果再出現1-2次定向或者全面降準，樓市將會很快反彈。

? ? ?上海：

? ? ?回暖跡象明顯

? ? ?上海市民的購房熱情被明顯帶動起來。證券時報記者在上海秋季房展會上看到，前來看房的市民絡繹不絕，不少是為了改善居住條件而來。他們表示，如果條件合適會考慮出手購房。

? ? ?黃金周市民購房意愿回暖也可以從開發(fā)商處得到印證。鵬欣集團某樓盤的一位客戶經理告訴記者，房展會期間該樓盤共成交14套，已達今年一個月平均成交量的70%，相比今年上半年房展會的冷清有明顯好轉。

? ? ?綠地集團的一位銷售人員也有相同的感受。他表示，上半年消費者對房價的走勢疑慮較重，市場觀望情緒濃厚，此次限貸松綁正好趕上“十一”黃金周，加之“十一”期間買房有一定優(yōu)惠，前來看房的市民多了不少。

? ? ?不過，記者了解到，所謂的優(yōu)惠其實力度并不大，比較典型的是類似“7萬抵12萬”的形式，即預付7萬元，屆時可在房價中抵扣12萬元，相當于優(yōu)惠了5萬元。而在展會上，位于上海郊區(qū)的商品房總價普遍也在300萬元以上，5萬元只是一個零頭而已。

? ? ?據了解，即使是這樣的優(yōu)惠在黃金周過后也大多將被取消。事實上，已有綠城集團下屬的一家區(qū)域公司被曝出將從10月8日開始對項目實行5%-10%的漲價。而這或將不只是綠城一家的行動，多個樓盤的銷售人員均表示，受限貸松綁的利好影響，房企內部也在醞釀于節(jié)后漲價。

? ? ?開發(fā)商敢于漲價的原因或許正是看到了市民對于限貸松綁的關切。記者發(fā)現，在向開發(fā)商咨詢的市民中，大多都會詢問房貸新政能帶給他們怎樣的優(yōu)惠。記者在采訪一位有意購房的女士時，對方反倒頻頻向記者詢問有關二套房貸利率的事宜。

? ? ?一位開發(fā)商的銷售人員表示，新政出臺后，二套房執(zhí)行首套房貸利率已是較大優(yōu)惠，鑒于目前銀行房貸業(yè)務利潤空間不大，拿到七折房貸利率幾無可能。

? ? ?據房產數據顯示，今年10月1日到7日，上海全市成交商品房873套，均價27156元/平方米；去年同期成交商品房828套，均價22520元/平方米。從成交套數來看，今年國慶黃金周成交量略優(yōu)于去年同期。

? ? ?廣州：

? ? ?交易量不足去年一半

? ? ?“9·30房貸新政”這股東風并未讓廣州樓市回暖，眼下，成交情況依然低迷。

? ? ?據10月7日房產數據中心數據顯示，國慶假期(10.01-10.06)廣州全市網簽401套，相比去年同期716套，下降43.99%，環(huán)比上月(09.01-09.06)741套跌45.88%；均價12076元/平方米，同比去年9423元/平方米，上漲28.15%；和今年9月15595元/平方米相比，跌22.56%。

? ? ?數據顯示，從區(qū)域成交情況來看，國慶前六日，從化網簽114套，名列第一，均價7790元/平方米；其次，增城成交95套，名列第二，成交均價9953元/平方米；排名第三的是白云區(qū)，網簽46套，成交均價22067元/平方米；越秀區(qū)出現零成交 .

? ? ?據2013年房地產數據中心數據顯示，國慶期間銷售前三的樓盤為碧桂園豪園、碧桂園天璽灣和恒大山水城，依次網簽234、65、39套單位。

? ? ?從今年情況來看，國慶前六日的成交套數“TOP10”樓盤中，坐落于從化的珠光流溪御景是成交最多的樓盤，網簽69套名列第一，成交均價為8138元/平方米。名列第二的是增城保利東江首府，網簽43套，網簽均價為10344元/平方米。白云區(qū)的保利西海岸成交30套，成交均價為18599元/平方米，排名第三。

? ? ?據記者統(tǒng)計，今年國慶前六日成交量排名前三樓盤的交易量共計142套，僅占去年銷售量前三樓盤的40%左右，還不足一半。

? ? ?深圳：

? ? ?豪宅簽約波瀾不驚

? ? ?一些深圳高端住宅項目的一線銷售人士反映，國慶期間的意向客戶數量確有一定增加，但對于銷售一直較為平穩(wěn)的豪宅市場來說，影響多大尚需觀察。

? ? ?深圳銀湖區(qū)域一高端住宅項目的銷售部人士認為，由于自身項目具有不可復制的城市中心綠地資源，相信央行推出的信貸新政，將使得具備潛力的改善性需求客戶加快入場。

? ? ?“之前出現過需要更換大戶型的客戶，因為不能獲得較低的首付比例，為了購買房子必須把原有住宅出售，相信未來這類客戶將不必做出這樣的決策。”他告訴證券時報記者。

? ? ?位于蓮花山不遠處的某高端商務公寓項目銷售人士告訴記者，國慶期間前來看房的意向客戶數量較國慶前一周要多30%至50%左右。不過，她認為，類似公司這種豪宅項目，受市場波動的影響其實并不算大，簽約量一直都很穩(wěn)定。

? ? ?事實上，從統(tǒng)計數據來看，在信貸新政出臺之前的9月大部分時間，深圳樓市已經開始回暖。

? ? ?深圳市規(guī)土委10月6日公布的統(tǒng)計數據顯示，9月深圳一手住宅成交均價為22799元/平方米，環(huán)比上漲2.1%，結束了連續(xù)三個月的下跌。9月單月成交量則達到了3113套，為今年以來首次站上3000套關口，環(huán)比漲幅7.8%。

? ? ?全國：

? ? ?年底前無明顯反彈

? ? ?上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則認為，就全國而言，年底可能看不到全面的反彈。信貸放松刺激需求，但是還要看需求的增幅會不會超過庫存的增幅。假如庫存回落了，則有利于房價慢慢止跌反彈。一線城市和少數二線城市的庫存量并不是特別高，去化周期也不是特別長，一旦需求開始釋放，政策利好出來之后，年底有可能房價開始止跌反彈。但是對于大多數的三線、四線城市和部分二線城市，年底還看不到明顯反彈，可能要到明年某季度會出現全國性的房價見底反彈。增長28%，與此同時全球最大棉花進口國中國的進口需求有所下降。今年以來，棉花期貨價格已累計下跌26%，上周五交易最為活躍的12月份交割的棉花期貨價格為每磅62.47美分，本周美國農業(yè)部將世界棉花價格調整為每磅49.27美分。為保護棉花種植收益，美國政府以每磅52美分的基準價格向棉農提供9個月期貸款，當世界棉花價格低于每磅52美分價格時，棉農可以世界棉花價格為基準向政府償還貸款，或選擇放棄貸款并在出售棉花時從美國政府獲得基準價格同世界棉花價格之間的差額補貼。這一貸款項目使得棉農可以不急于出售棉花從而對市場價格帶來支撐。在中國進口需求方面中國國家發(fā)改委官員表示2015年棉花進口關稅配額將為410萬捆(每捆480磅)，該配額僅占中國2014年度棉花進口量的不到1/3。來自棉花產區(qū)田納西州的市場人士表示，預計今年底美國棉花期貨交易價格水平約為每磅50美分。