樓市下行二手房降價(jià) 購房者欲退房遭開發(fā)商拒絕

　　位于北京亦莊開發(fā)區(qū)的林肯公園是由北京和裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的知名房地產(chǎn)項(xiàng)目。去年年底，吳女士以單價(jià)37300元/平米的價(jià)格入手了一套林肯公園二期119平米，總價(jià)446萬多元的房子。吳女士稱其本打算多付些首付，貸款短期內(nèi)還清。后因?yàn)橐恍┦虑榧毙栌缅X，首付額度比最初計(jì)劃大為減少。如果開始還貸，每月要付2萬元左右的房貸，這樣經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)會(huì)很大。而如果把房子賣掉，價(jià)格上也沒有一點(diǎn)競爭優(yōu)勢(shì)。首先開發(fā)商手里還有大量房源，價(jià)格和當(dāng)初購買時(shí)持平，二手房市場(chǎng)中更有大量其他投資者去年上半年甚至前年以20000—35000元/平米購買的房子，出手價(jià)格遠(yuǎn)低于其買入時(shí)的37300元/平米，吳女士即便原價(jià)出售，在價(jià)格上也沒有任何優(yōu)勢(shì)。

　　因此，吳女士萌生了退房的念頭。吳女士出示的其與開發(fā)商簽訂的購房合同中約定：“合同簽訂后，買受人因自身原因欲解除本合同的，應(yīng)向出賣人提出書面退房申請(qǐng)，如果買受人在該商品房實(shí)際交付前解除合同，在獲得出賣人同意后，則購房定金不予退還，并向出賣人支付該商品房總房款10%的違約金。”吳女士算下來，如果選擇退房，需賠償開發(fā)商46萬元左右，但如果現(xiàn)在不退房，8月份收房時(shí)各項(xiàng)契稅算下來還要交13萬元左右，每月還需繳納銀行1萬多元的利息，加上二手房價(jià)貶值，這樣算下來整體損失將不止46萬元。退房的代價(jià)雖然大，但考慮到以后的還貸壓力和市場(chǎng)形勢(shì)，吳女士還是決定在八月份交房前將房子退掉。

　　然而，吳女士的退房要求被北京和裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以“不能單方面解約”為由拒絕。在多次交涉未果的情況下，吳女士向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道反映其遭遇。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道記者聯(lián)系了林肯公園售樓處，希望就此事對(duì)該項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人進(jìn)行采訪。但售樓處的工作人員以“經(jīng)理不在，且不方便提供聯(lián)系方式”為由拒絕了記者的采訪請(qǐng)求。

　　記者隨后又以購房者的身份分別詢問了林肯公園的售樓處和該項(xiàng)目周邊的二手房中介公司。林肯公園售樓處的工作人員表示，目前林肯公園二期的銷售均價(jià)為36000元/平米。而多家二手房中介公司的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，目前林肯公園二期的二手房價(jià)格根據(jù)戶型和朝向的不同，價(jià)格一般在26000—33000元/平米，且房源充足。一套戶型、面積和朝向與吳女士所購房屋相似，建于2010年的二手房目前掛牌單價(jià)為27500元/平米，總價(jià)為330萬元，每平米價(jià)格比吳女士購買時(shí)整整低了近萬元。

　　中消協(xié)：遇退房糾紛消費(fèi)者可起訴

　　就吳女士遇到的問題，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道咨詢了中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)組織聯(lián)絡(luò)部主任邱建國。邱建國表示，因?yàn)楹贤械乃袟l件都由買方承擔(dān)，因此吳女士這種情況一般來講是可以退的。他表示，如果開發(fā)商執(zhí)意不退，那么消費(fèi)者可以去法院提起訴訟解除合同。邱建國介紹，房子的事情比較復(fù)雜，受到樓市動(dòng)蕩的影響很大。“08年樓市下行時(shí)，我們接到房地產(chǎn)關(guān)于退房的糾紛比較多，之后樓市穩(wěn)步增長時(shí)期接到的關(guān)于退房的糾紛較少，現(xiàn)在樓市下行，這種情況又多了起來。”

　　北京潤文律師事務(wù)所律師張巖認(rèn)為，在開發(fā)商不同意解約的情況下要想解除合同還是要走法律途徑。“消費(fèi)者因?yàn)槭袌?chǎng)變化想解除合約，作為買房人愿意承擔(dān)違約責(zé)任的話，開發(fā)商可以要求他承擔(dān)違約責(zé)任，也可以要求他繼續(xù)履行合同”，張巖表示。

　　北京漢卓律師事務(wù)所律師安百山認(rèn)為，吳女士簽訂的購房合同一方是否有權(quán)單方面解約在理論上存在一定的分歧，但實(shí)踐中只要一方承擔(dān)了合同約定的和法定的違約責(zé)任之后，是可以單方面解除合同的?，F(xiàn)在開發(fā)商以“不能單方面解約”這樣一個(gè)理由拒絕了當(dāng)事人，按照合同約定，要解除合同要經(jīng)過開發(fā)商同意，現(xiàn)在開發(fā)商不同意就不能解除，那消費(fèi)者只能提起訴訟，由法院來判定合同是否解除。

　　另外安百山指出，該購房合同中的條款明顯有利于開發(fā)商。一般的購房合同都是由開發(fā)商單方做出的合同，開發(fā)商在合同里都會(huì)有種種限制，利用締約優(yōu)勢(shì)來制定出對(duì)其有利的合同條款。消費(fèi)者還是處于締約弱勢(shì)一方，作為消費(fèi)者，這種情況基本沒有什么措施可以避免，因?yàn)榧词购灪贤瑫r(shí)發(fā)現(xiàn)了這一點(diǎn)，開發(fā)商也不會(huì)刪除或修改。安百山表示，退房糾紛的發(fā)生還是比較普遍的，特別是在房價(jià)下行的時(shí)期，很多業(yè)主要求解除合同來降低自己的風(fēng)險(xiǎn)，但這個(gè)時(shí)候降低自己的風(fēng)險(xiǎn)就是增加開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商肯定會(huì)拒絕解除合約。