這幾天，李圓(化名)正在四處搜尋深圳的小產(chǎn)權(quán)房信息。在一個(gè)有7年小產(chǎn)權(quán)房居住經(jīng)驗(yàn)的姐妹的鼓勵(lì)下，她決定也購入一套。“自住就圖物美價(jià)廉，這么多人都買了，政府也不會(huì)強(qiáng)拆，還說不定會(huì)‘轉(zhuǎn)正’。”
 

　　每一次政策的“風(fēng)吹草動(dòng)”，都有可能造成投資者的實(shí)際行動(dòng)，李圓的說法就代表了大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房購房者的“賭博”心態(tài)。
 

　　近日，由國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組提出的“383”改革方案刺激了深圳投資者的購買欲。其中提出，在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對(duì)已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。
 

　　“90后”小產(chǎn)權(quán)房中介王曉華對(duì)記者說：“這幾天看房的人好多，電話也特別多。新聞每天都把小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)頭條，上一次新聞就給我們打一次廣告，不管是好消息還是壞消息。”此前，鑒于小產(chǎn)權(quán)房的地下交易性質(zhì)，中介和銷售人員只能混跡于各大論壇和QQ群。
 

　　對(duì)于目前充斥市場的“轉(zhuǎn)正”猜想帶來的短期“小產(chǎn)權(quán)熱”，業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任助理卓潔輝對(duì)本報(bào)記者表示，“383”方案只是簡單提了一句，沒有清晰配套規(guī)則，也沒有說清楚“轉(zhuǎn)正”條件，需要經(jīng)過哪些程序，這可能會(huì)對(duì)土地管理和房地產(chǎn)市場造成短期混亂。小產(chǎn)權(quán)房能否真正“轉(zhuǎn)正”，各地肯定要遵循國家立法和相關(guān)政策。
 

　　一季度73個(gè)違建樓盤在售
 

　　李圓看中了深圳龍華新區(qū)一個(gè)叫清湖灣的小產(chǎn)權(quán)樓盤，“外觀和花園小區(qū)差不多，鄰近地鐵，還說有專用車位”。不過，最打動(dòng)她的還是房價(jià)――4780元~5730元/平方米，僅有一條馬路之隔的商品房“花半里”二手房均價(jià)已超2.5萬元/平方米。
 

　　盡管周圍工廠密布，房子也沒有房產(chǎn)證，李圓還是入手了，首付六成，剩下的分兩年付款，年利率10%。她的觀點(diǎn)是，物美價(jià)廉才是王道。這也是小產(chǎn)權(quán)房的最大優(yōu)勢(shì)。
 

　　通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人銷售的商品住房。我國明令禁止農(nóng)民住宅向城市居民出售、禁止城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，小產(chǎn)權(quán)房也處于不合法但事實(shí)存在的“擦邊球”狀態(tài)。
 

　　而深圳官方認(rèn)為，深圳不存在通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)樯钲诮?jīng)過1992年和2004年兩次農(nóng)村城市化改造后，全市原農(nóng)業(yè)戶口人員已全部轉(zhuǎn)為城市居民，農(nóng)村集體土地已轉(zhuǎn)為國有。因此官方認(rèn)為，深圳農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑不屬于小產(chǎn)權(quán)房。
 

　　但小產(chǎn)權(quán)房這一概念早已傳遍市場。根據(jù)深圳民間俗稱，小產(chǎn)權(quán)房分為統(tǒng)建、投建和自建三類，包括村集體土地所建的統(tǒng)建樓或集資樓、企業(yè)拿地投資所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的農(nóng)民房。深圳的新增小產(chǎn)權(quán)房主要是村委和開發(fā)商合作開發(fā)的違建房。
 

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月，深圳違法建筑達(dá)37.94萬棟，建筑面積高達(dá)4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。
 

　　一份深圳官方調(diào)研報(bào)告顯示，今年一季度深圳有73個(gè)違建樓盤在售，其中以寶安沙井和龍華觀瀾最多，分別有15個(gè)和16個(gè)。房價(jià)最高已達(dá)7900元/平方米，均價(jià)為4127元/平方米。一季度深圳市新建商品房交易均價(jià)則為19869元/平方米，是違法建筑掛牌均價(jià)的4.8倍。
 

　　一些銀行也加入到小產(chǎn)權(quán)房的銷售中。上述調(diào)研報(bào)告顯示，一季度，有42.5%的違建在售樓盤可以按揭貸款。違法建筑也為深圳帶來可觀的租金和租賃稅收入，分別是37.6億元、1.8億元。
 

　　事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)房在全國多地都大行其道。根據(jù)全國工商聯(lián)調(diào)研得出的數(shù)據(jù)，從1995年到2010年，全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)超過7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。
 

　　置風(fēng)險(xiǎn)于度外的賭局
 

　　在高房價(jià)和限購政策的刺激下，深圳的小產(chǎn)權(quán)房市場已經(jīng)成為一個(gè)繁榮多年的地下市場，就像一場賭局，只要人們?cè)纲€服輸。
 

　　“膽大的就賺了，沒膽的就一直猶豫，從2008年到現(xiàn)在這里的小產(chǎn)權(quán)房(每平方米)從3000多元漲到了6000多元，沒買的就眼巴巴看著后悔。”王曉華指著剛建成還正在發(fā)售中的龍崗區(qū)布吉南嶺村的黃金豪庭對(duì)本報(bào)記者說。
 

　　黃金豪庭的周圍，還分布著寶嶺花園、金龍花園、金龍豪庭、荔枝花園、嶺南花園等七八個(gè)小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)，都在2008年前后建成。
 

　　對(duì)于在村集體土地上集資建房的開發(fā)商來說，高度和密度意味著金錢收益，所以小產(chǎn)權(quán)房多是“握手樓”，對(duì)面樓的陽臺(tái)伸手可及，一層樓達(dá)11戶之多。因?yàn)樵O(shè)計(jì)和格局問題，有60%的房子采光很差，白天進(jìn)入房間還要開燈。樓下星羅棋布的是小吃、五金、建材等各種店鋪。
 

　　即使如此“品相”的小產(chǎn)權(quán)房在市場上也供不應(yīng)求，42平方米的一房一廳已經(jīng)賣到了35萬元。
 

　　“有的人把自己的商品房賣三四百萬，一下子買十幾套小產(chǎn)權(quán)房，每個(gè)月收租一兩萬。五年房價(jià)就能翻倍。”王曉華覺得這是一筆劃算的投資。
 

　　王曉華通常為投資客提供“一條龍”服務(wù)，投資客買房后在管理處登記了名字后就交給他出租、催租，一個(gè)租客搬走了，他就找搞衛(wèi)生的阿姨收拾一下，再放租給下一個(gè)人。如果需要出售，投資客會(huì)繼續(xù)把房子交給他代理。他手里拿著一堆鑰匙，清楚地記得每個(gè)鑰匙對(duì)應(yīng)的樓層和房間。
 

　　但高回報(bào)也意味著高風(fēng)險(xiǎn)。購房者通常和開發(fā)商簽購房合同，一次性交付房款，購房者除獲得一份《合作建房協(xié)議書》外，還要花500元律師見證費(fèi)，獲得一份律師見證書。