? ? ?在松綁住房限購政策效果不彰情況下，地方政府救市壓力向住房限貸政策松綁轉移。近期，又有市場傳聞銀行房貸新政或明確下限七折利率。且不論傳聞是否有出處，就松綁個人住房貸款政策刺激樓市需求以阻止樓市回調而言，本身就存在邏輯悖論。

? ? ?放松限購政策

? ? ?成效不明顯

? ? ?若房地產調控政策不能取得預期成效，反而會強化市場運行軌跡。從2003年中央銀行的“121號文件”到2013年初的新國五條，10年期間有9年在國家層面出臺了嚴厲的房地產調控政策，特別是在調控后期啟用住房限購、住房限貸的行政控制措施，以阻止房價過快上漲，但實際政策成效并不盡如人意，房價依然跳躍式上漲。究其原因在于，我國城鎮(zhèn)化進程加快，驅動房地產需求加快釋放，推動房價上漲。與此同時，政府有形之手對房地產市場運行規(guī)律的認識逐步深化，政策重心與房地產市場主要矛盾有偏差，加上穩(wěn)定經濟增長的政策取向，房地產調控政策并不足以改變市場運行大勢，反而成為強化市場運行既定軌跡的助推器。每一次房地產調控政策出臺后的市場觀望到報復性反彈，從根本上強化了房價上漲預期。

? ? ?為阻止樓市過度回調的房地產調控政策，與抑制房價過快上漲時也有異曲同工之妙的作用。上半年，部分地方政府開始有意放松住房限購政策，隨后大多數城市相繼跟進，但政策松綁后成效并不明顯。2014年1-8月，全國商品房銷售面積同比下降8.3%，降幅比1-7月份擴大0.7個百分點。8月份，我國70個大中城市房價幾近全部環(huán)比下跌，比6月份形勢更加嚴峻。這一情況表明，在住房限購政策松綁未能取得預期成效時，反而強化了市場回落的預期，增加樓市調整的壓力。同樣，如果住房限貸政策松綁也未能取得預期成效，那么樓市調整的幅度可能會更大。

? ? ?放松房貸難阻樓市回調

? ? ?個人住房貸款政策放松也難以阻止樓市回調大勢。從市場潛在需求談論樓市發(fā)展前景缺乏嚴謹的科學論證。作為國民經濟支柱產業(yè)，房地產業(yè)高速發(fā)展已經支撐起過去長達10年之久的國民經濟增長，也滿足了大多數人的居住需求。未來城鎮(zhèn)化率推進，農民入城，舊房重置，都需要房地產業(yè)增加供應。但從目前宏觀經濟金融層面看，已經不支持房價上漲。這主要是因為，我國宏觀經濟增速換擋，經濟增速下降，不僅限制了房價上漲幅度，也約束貨幣供應量低速擴張。去年第四季度以來的市場調整，是在房地產政策真空期市場力量自發(fā)作用的結果，實際上是對房價過度偏離的矯正。

? ? ?目前我國多數城市房價還沒落入需要個人住房貸款支持購房需求的空間。分析市場需求結構不難發(fā)現，我國中高收入人群大多擁有住房，低收入人群需要保障性住房支持，中低收入人群對房價敏感度極高。就當前多數城市房價的調整幅度看，還遠遠未到中低收入人群的購房價格區(qū)間。這樣一來，即使商業(yè)銀行放松了住房限貸政策，也無法有效刺激真正需要購房的中低收入人群需求。而且就商業(yè)銀行經營而言，中低收入人群個人住房貸款風險最高，按照價格覆蓋風險的經營原則，恐怕七折利率更應是政策性銀行業(yè)務，而非純粹的商業(yè)性經營。

? ? ?當然，貸款利率下降或其他限制取消，可能會刺激中高收入人群的改善性住房需求，有助于市場需求釋放。但需求釋放應屬于一次性，當改善性需求釋放后，樓市因為缺乏持續(xù)的需求動力而加快回落。

? ? ?降價是去庫存最好手段

? ? ?拯救樓市的各種努力存在自身無法解決的悖論。由于住房限購、住房限貸政策松綁后只能是刺激中高收入人群的改善性需求或投資需求釋放，而這些人群的置業(yè)需求前提是房價能夠保值增值。這樣一來就存在邏輯上的矛盾。也就是說，如果拯救樓市政策有成效，那么房價必須要上漲。如果房價已上漲，那么就不需要救市政策。同樣，如果拯救樓市政策無成效，那么房價必然要下跌。如果房價要下跌，那么救市努力也枉然。這里不妨也借用股市上漲的基本原理，如果市場上股票籌碼很集中，那么股票必然會是無量上漲。如果股市成交量急劇放大，那么往往是見頂回落的前兆。樓市也是如此，如果明明知道未來房價不會上漲或漲幅過低，那么還有哪一個人因為信貸政策優(yōu)惠愿意去購房呢？除非是真正的剛需。就當前我國房地產市場情況分析，所謂的住房剛需的絕大多數應納入保障性住房的范疇。

? ? ?降價是最好的去庫存手段。從最近幾年我國宏觀經濟與房地產業(yè)相關性看，房地產業(yè)對宏觀經濟的綁架已經到了令人深思的地步。面對樓市調整，我國相當部分房地產開發(fā)企業(yè)不是選擇降低價格促進銷售，加快資金回籠，而是期待政府出臺強力的救市或刺激政策，實際上與維護房地產市場健康穩(wěn)定運行的政策目標是南轅北轍，反而會加劇國民經濟的矛盾。就目前我國房地產市場狀況而言，連房地產開發(fā)企業(yè)都對市場前景悲觀時，很難指望有多少人愿意幫助房地產開發(fā)企業(yè)去庫存，高位接盤，并延緩樓市下跌。這分明是“請君入甕”的把戲。上半年限購政策松綁后的絕大多數城市房價加快回調，已經充分證明了市場調整的威力。降價去庫存，可以在新的均衡下形成市場新的預期，而資產價格重新調整也是社會財富的再次分配。從維護社會公平的角度說，富人房產縮水，也就意味著窮人的轉移收入上升。

? ? ?因此，不能過于指望個人房貸政策放寬后我國樓市會有明顯復蘇，只要市場運行趨勢未改，我國樓市仍應回歸既定調整軌道。市場風險釋放不是壞事情，如果一直捂著，那么反而風險更大，破滅的可能性更大，危害更大。地方政府也不要過于指望從救市可以獲得經濟穩(wěn)定增長從根本上說，降低對房地產業(yè)依賴度才是穩(wěn)定地方經濟增長的邏輯起點。