在工業(yè)化、城市化的大潮下，城市在不斷擴(kuò)張，人口在不斷向城市遷移，由此產(chǎn)生的紅利，農(nóng)民理該分享一部分，而不能以集體之名，鎖住本屬于他們的利益。因此，應(yīng)考慮賦予農(nóng)村居民宅基地與城市居民宅基地同等的權(quán)利。
提起小產(chǎn)權(quán)房，很多人就要跟你急。
因為眼下處在灰色地帶的小產(chǎn)權(quán)房已成了敏感詞匯。國土部、住建部先是聯(lián)合發(fā)文，要求各地遏制在建在售小產(chǎn)權(quán)房，其后又召開視頻會議，提出“對頂風(fēng)作案者嚴(yán)格查處”。
全國房價最高的北京遇到的麻煩最大，執(zhí)行得也最徹底，已經(jīng)把“8名違法當(dāng)事人”送到公安機(jī)關(guān)，“31名責(zé)任人”移送到監(jiān)察機(jī)關(guān)，并自稱從去年6月至今，已經(jīng)清理和認(rèn)定了83個小產(chǎn)權(quán)房。一些商品房開發(fā)商也反應(yīng)強(qiáng)烈，認(rèn)為它不可能合法化。
有人說，這等于是給買了小產(chǎn)權(quán)房的人下了最后通牒。
但從另一個角度看，也可以有不一樣的解讀。
“小產(chǎn)權(quán)房”并不是法律概念，只是國人對在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的、未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的那部分“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”的約定俗成的稱謂。按國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，因而不受法律保護(hù)。
小產(chǎn)權(quán)房成為社會關(guān)注的熱點，是大中城市樓價高漲催生出來的結(jié)果。熟悉情況的人都知道，自2007年以來，政府就一直不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房，要求各地盡早妥善解決并拆除。但是眼見7年過去了，真正被拆掉的小產(chǎn)權(quán)房卻沒有多少，反倒是越蓋越多。這些小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量水準(zhǔn)參差不齊，要看所在地鄉(xiāng)政府的意圖和水平。比如，在我居住的北京北五環(huán)附近，就有一大片小產(chǎn)權(quán)房住宅小區(qū)，南北通透，低密度，標(biāo)準(zhǔn)不低。當(dāng)然，也有一些小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量完全沒有保障。
十八屆三中全會給出了這樣的政策信號：把城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤，“在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價”。正是這個說法，讓蓋在農(nóng)村集體用地之上的小產(chǎn)權(quán)房的市場交易量突然猛增。
我國的土地和房屋是分離的，土地可以交易，并不意味著蓋在土地上的房屋也可以交易，但留給了人們想象的空間。這，讓相關(guān)管理部門坐立不安。
一個可以肯定的事實是，中國正在進(jìn)行一場不可逆的土地改革。從政府正在做的事情中可以知道接下來的順序。最近，由多部門分頭管理的產(chǎn)權(quán)改為統(tǒng)一登記，這是一個不小的進(jìn)步。國土資源部將整合建設(shè)部和農(nóng)業(yè)部來管理房產(chǎn)登記，對應(yīng)到每個身份證下。也就是說，不管是農(nóng)村用地還是城市商品房用地，都將統(tǒng)一管理。從某種角度看，這應(yīng)該就是要確權(quán)。比如，成都從去年開始在的一個實驗，簡單說就是核對農(nóng)民名下的住房和土地資產(chǎn)，看上去就是為了下一步讓這些住房和土地能上市交易。
改革推進(jìn)到這一步，小產(chǎn)權(quán)房成了個極其尷尬的角色，要么拆了，要么轉(zhuǎn)正，不可能永遠(yuǎn)以灰色狀態(tài)存在。
根據(jù)全國工商聯(lián)提供的數(shù)字，在過去的15年，我國各地的小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模已達(dá)到7.4億平方米，換句話說，每100套商品房里差不多有七八套是小產(chǎn)權(quán)房。要想把這么多房子全部拆除，顯然是一件不太靠譜的事：總不能就因為我沒給你交稅，就把我一套好好的房子給炸平了。真這樣做，環(huán)保人士也有意見。
更現(xiàn)實的難題在于，除了一些投機(jī)者外，大部分買了小產(chǎn)權(quán)房自住的城市人口都屬生活不富裕的群體，他們對土地沒有使用權(quán)，但他們現(xiàn)在住的小產(chǎn)權(quán)房是掏血汗錢買的，難道真要拆了讓他們?nèi)ニ蠼郑?/div>
在工業(yè)化、城市化的大潮下，城市在不斷擴(kuò)張，人口在不斷向城市遷移，由此產(chǎn)生的紅利，農(nóng)民理該分享一部分，而不能以集體之名，鎖住本屬于他們的利益。真正上升到《物權(quán)法》的高度，阻止他們出售自己最重要的資產(chǎn)，也是不合理的：人們有支配自己財產(chǎn)的權(quán)力。所以有學(xué)者提出，解決“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)分類區(qū)別對待。對于已存在的“小產(chǎn)權(quán)房”，政府可以讓步；對于在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”則應(yīng)嚴(yán)查，堅決拆除。還有學(xué)者建議，城中村改造與“小產(chǎn)權(quán)房”的治本之策，是賦予農(nóng)村居民宅基地與城市居民宅基地同等的權(quán)利。
無疑，確權(quán)和變現(xiàn)的過程可能會耗費較長的時間，并且，如同所有從多軌走向并軌的領(lǐng)域，這里也充滿了各種灰色特權(quán)，隨時可能發(fā)生農(nóng)民財產(chǎn)被侵犯的事。這也就是漸進(jìn)式改革的高難度所在。
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