? ? ?近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲得了一份由北京市漢龍律師事務(wù)所出具的法律意見(jiàn)書(shū)，該意見(jiàn)書(shū)稱，長(zhǎng)沙市國(guó)土局與其下屬單位長(zhǎng)沙市土地儲(chǔ)備中心不執(zhí)行長(zhǎng)沙市政府已批復(fù)的長(zhǎng)土政發(fā)(1998)070號(hào)文件(以下簡(jiǎn)稱070號(hào)文件)，將存在爭(zhēng)議的一塊土地使用權(quán)“違法”出讓，目前該塊土地市值近4億元。

? ? ?記者進(jìn)一步了解到，該爭(zhēng)議地塊位于長(zhǎng)沙市岳麓山茶子山村，面積77.95畝。目前，該土地使用權(quán)所有人為長(zhǎng)沙市土地儲(chǔ)備中心，不過(guò)該土地卻在海南國(guó)企海南中康實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司(以下簡(jiǎn)稱海南中康)的實(shí)際控制之中，而且被多家公司主張權(quán)利。

? ? ?8月28日，長(zhǎng)沙市國(guó)土局書(shū)面答復(fù)稱，因湖南省國(guó)藥開(kāi)發(fā)總公司(以下簡(jiǎn)稱國(guó)藥公司)在法院判決兩年后，一直未履行向茶子山村支付征地補(bǔ)償款、工程款及利息456.6萬(wàn)余元，長(zhǎng)沙市政府決定將土地劃撥給市城建投公司，即意味著070號(hào)文件自行終止。

? ? ?事實(shí)上，該土地因一直未能按照國(guó)家規(guī)劃用途正常開(kāi)發(fā)利用，已閑置多年。

? ? ?補(bǔ)償款支付分歧引發(fā)土地糾紛

? ? ?070號(hào)文件全稱《關(guān)于將河西茶子山的77.95畝土地使用權(quán)返回給湖南省國(guó)藥開(kāi)發(fā)總公司的請(qǐng)示》。根據(jù)海南中康、國(guó)藥公司提供的上述文件復(fù)印件顯示，該文件系長(zhǎng)沙市國(guó)土局1998年6月29日提交給長(zhǎng)沙市政府的公文。

? ? ?上述文件指出，“經(jīng)我局1998年6月19日現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)研究認(rèn)為，國(guó)藥開(kāi)發(fā)總公司提出的返回土地使用權(quán)的請(qǐng)示符合國(guó)家法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)予以支持……我局?jǐn)M同意將河西茶子山的77.95畝土地使用權(quán)返回給湖南省國(guó)藥開(kāi)發(fā)總公司。”同日，時(shí)任長(zhǎng)沙市長(zhǎng)杜遠(yuǎn)明在該請(qǐng)示文件上簽署“同意”。

? ? ?據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，湖南省國(guó)藥開(kāi)發(fā)總公司系1991年10月17日由主管部門(mén)湖南省衛(wèi)生廳出資30萬(wàn)元注冊(cè)成立，后注冊(cè)資金變更為2000萬(wàn)元，企業(yè)性質(zhì)為全民所有制企業(yè)。1997年12月，公司被海南中康兼并，海南中康與湖南省衛(wèi)生廳簽訂的《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》約定，“國(guó)藥所有土地全部轉(zhuǎn)讓給乙方 (海南中康)。”這也意味著，海南中康成為兼并后長(zhǎng)沙市國(guó)土局土地返回的主體。

? ? ?然而，已生效的070號(hào)文件在1998年9月國(guó)藥公司被實(shí)質(zhì)兼并以后并未得到執(zhí)行，并由此牽出一場(chǎng)跨度20年的土地使用權(quán)爭(zhēng)議。

? ? ?日前，長(zhǎng)沙市國(guó)土局在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，對(duì)070號(hào)文件中向國(guó)藥公司返回土地內(nèi)容并不否認(rèn)，但返回土地的前提是，依據(jù)長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院(1997)長(zhǎng)中民初字第87號(hào)民事判決，由國(guó)藥公司向茶子山村支付征地補(bǔ)償款、工程款及利息共計(jì)456.6285萬(wàn)元。

? ? ?長(zhǎng)沙市國(guó)土局表示，在判決之后的2年多時(shí)間里，國(guó)藥公司一直未履行支付上述款項(xiàng)義務(wù)，“2001年3月，長(zhǎng)沙市人民政府決定將包括該宗地在內(nèi)的19宗土地劃撥給長(zhǎng)沙市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，即070號(hào)文件自行終止。”

? ? ?不過(guò)，漢龍律師事務(wù)所認(rèn)為，讓國(guó)藥公司未爭(zhēng)取到權(quán)利前先履行義務(wù)并不合理，而且070號(hào)文件至今未明確廢止，仍屬合法公文。

? ? ?該事務(wù)所在法律意見(jiàn)書(shū)中指出，長(zhǎng)沙國(guó)土部門(mén)不僅拒不執(zhí)行070號(hào)公文在明知土地使用權(quán)存在爭(zhēng)議情況下拍賣(mài)土地，后又在矛盾無(wú)法處理時(shí)施壓迫使競(jìng)得者放棄資格，屬于“典型的違法行政”。

? ? ?土地權(quán)屬現(xiàn)狀尷尬

? ? ?從1993年算起，茶子山村77.95畝土地爭(zhēng)議已延續(xù)20年。記者從相關(guān)文件中發(fā)現(xiàn)，為“發(fā)展高新科技項(xiàng)目”，1992年湖南省計(jì)劃委員會(huì)批復(fù)同意了湖南省衛(wèi)生廳 “中外合資湖南麥迪森制藥有限公司項(xiàng)目”，后來(lái)國(guó)藥公司提交項(xiàng)目報(bào)告申請(qǐng)?jiān)陂L(zhǎng)沙市郊區(qū)岳麓山茶子山征地130~160畝，后實(shí)際征收了176.7畝。

? ? ?相關(guān)證據(jù)顯示，彼時(shí)國(guó)藥公司申請(qǐng)到 “減免動(dòng)遷費(fèi)和土地有償使用費(fèi)。”經(jīng)過(guò)費(fèi)用減免后，國(guó)藥公司按照約定需支付的土地出讓金總價(jià)為353.4萬(wàn)余元。 長(zhǎng)沙市國(guó)土局、國(guó)藥公司簽署的長(zhǎng)土合(93)002號(hào)《長(zhǎng)沙市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定，“乙方(國(guó)藥公司)應(yīng)在簽訂合同60日內(nèi)支付全部出讓金，逾期7日仍未全部支付的，甲方 (長(zhǎng)沙市國(guó)土局)有權(quán)解除合同。”而政府文件顯示，國(guó)藥公司并未如期繳齊土地出讓金卻獲得了土地。

? ? ?國(guó)藥公司與長(zhǎng)沙市國(guó)土局簽訂土地出讓合同獲得176.7畝土地使用權(quán)后，僅僅三個(gè)月后就將其中77.95畝土地使用權(quán)以1540萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給湖南錦發(fā)開(kāi)發(fā)有限公司 (以下簡(jiǎn)稱錦發(fā)房地產(chǎn)).

? ? ?然而，錦發(fā)房地產(chǎn)接盤(pán)國(guó)藥公司77.95畝土地后只支付了10萬(wàn)元定金，后續(xù)資金余款始終不肯支付，但錦發(fā)房地產(chǎn)正式獲得了該77.95畝土地的國(guó)有土地使用權(quán)證。漢龍律師事務(wù)所稱，至今未在工商部門(mén)查到任何錦發(fā)房地產(chǎn)的注冊(cè)資料。不過(guò)又由于該77.95畝土地始終未被錦發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用，長(zhǎng)沙市國(guó)土局以“受讓土地超過(guò)2年未開(kāi)發(fā)”為由對(duì)其進(jìn)行了“無(wú)償收回”。

? ? ?國(guó)藥公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》電話采訪時(shí)認(rèn)為，“通過(guò)這一番，國(guó)藥公司相當(dāng)于又白白失去了本已到手的77.95畝土地。”作為湖南省衛(wèi)生廳下屬國(guó)企，國(guó)藥公司最終通過(guò)長(zhǎng)沙市國(guó)土局辦公會(huì)議討論同意，并形成市長(zhǎng)批復(fù)同意的070號(hào)文件，被長(zhǎng)沙市政府以公文形式批準(zhǔn)可被返回獲得該77.95畝土地使用權(quán)。

? ? ?但一場(chǎng)兼并讓國(guó)藥公司愿望落空。政府文件證實(shí)，國(guó)藥公司申請(qǐng)返回土地、070號(hào)文件形成之間的時(shí)間段，湖南省衛(wèi)生廳已與海南國(guó)企海南中康簽訂《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《企業(yè)兼并合同》，在海南中康公司最終同意接收國(guó)藥公司后，返回土地的問(wèn)題沒(méi)有了下文。

? ? ?“終止《長(zhǎng)土政發(fā)(1998)070號(hào)》文件與海南中康收購(gòu)國(guó)藥公司不存在因果關(guān)系。”長(zhǎng)沙市國(guó)土局在給記者的回復(fù)中表示。

? ? ?海南中康聲稱，直到2006年7月，處理改制重組問(wèn)題的海南中康人員在長(zhǎng)沙市國(guó)土局調(diào)閱檔案時(shí)，意外發(fā)現(xiàn)了長(zhǎng)土政發(fā)(1998)070號(hào)文件和1998年6月19日該局現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)《會(huì)議既要》，方才繼續(xù)主張權(quán)利。

? ? ?茶子山村的77.95畝爭(zhēng)議土地被國(guó)土局“沒(méi)收”后，經(jīng)歷了多次轉(zhuǎn)讓，2001年撥給長(zhǎng)沙市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司后，后又被協(xié)議轉(zhuǎn)讓給長(zhǎng)沙市土地儲(chǔ)備中心，2006年曾被公開(kāi)掛牌出讓，湖南湘軍競(jìng)得土地使用權(quán)。 這筆交易由于海南中康強(qiáng)烈反對(duì)，最終被撤銷(xiāo)。 根據(jù)海南中康魏姓負(fù)責(zé)人的說(shuō)法，目前茶子山村的77.95畝爭(zhēng)議土地作為國(guó)藥(海南中康)“職工自救基地”被海南中康實(shí)際掌握，種植了價(jià)值約4000萬(wàn)元中藥材。 對(duì)于目前尷尬現(xiàn)狀，漢龍律師事務(wù)所認(rèn)為可以“通過(guò)行政協(xié)調(diào)方式促成各方和解”。

? ? ?不過(guò)記者從長(zhǎng)沙市國(guó)土局獲悉，該局已明確表示“海南中康的權(quán)利主張不能得到支持。”“由于該宗土地使用權(quán)的爭(zhēng)議已通過(guò)法律途徑解決，我局已依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)對(duì)該宗土地另行處置。”

? ? ?20年土地增值200多倍

? ? ?1993年2月6日，國(guó)藥公司與長(zhǎng)沙市國(guó)土局簽訂的長(zhǎng)土合(93)002號(hào)《長(zhǎng)沙市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》顯示，受讓的岳麓山鄉(xiāng)茶子山土地面積為117800平方米(合計(jì)176.7畝，包括爭(zhēng)議的77.95畝)，土地出讓金單價(jià)為30元/平方米，按照國(guó)藥公司申請(qǐng)到出讓價(jià)計(jì)算，77.95畝折合約156萬(wàn)元。

? ? ?三個(gè)多月后，1993年5月23日，國(guó)藥與一家未注冊(cè)房產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，將全部征收土地中近一半51963平方米、約77.95畝土地轉(zhuǎn)讓給該公司，轉(zhuǎn)讓總價(jià)約定為1540萬(wàn)元。國(guó)藥如得到賣(mài)地收入，獲得8、9倍利益。

? ? ?77.95畝土地被長(zhǎng)沙市國(guó)土局“無(wú)償收回”后，2004年出讓給長(zhǎng)沙土地儲(chǔ)備中心，根據(jù)二者的土地使用權(quán)出讓合同，土地出讓金單價(jià)為104元/平方米，國(guó)土局出讓了其中29339平方米，其余22624平方米被規(guī)劃道路綠化用地，按照這個(gè)價(jià)格，長(zhǎng)沙市國(guó)土局至少可獲得約305萬(wàn)元。

? ? ?2006年7月，長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)管理處發(fā)布(2006)掛38號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)掛牌須知》，出讓包括該77.95畝土地在內(nèi)的岳麓區(qū)茶子山村86.97畝52977平方米土地，成交價(jià)為4634萬(wàn)元，單價(jià)約875元/平方米，照此計(jì)算，77.95畝土地此時(shí)市場(chǎng)價(jià)值約4547萬(wàn)元。

? ? ?據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，2006年以后，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)急速升溫。漢龍律師事務(wù)所提供的法律意見(jiàn)書(shū)顯示，據(jù)海南中康、湖南湘軍等委托公司估算，77.95畝土地價(jià)值已近4億元。相對(duì)于國(guó)藥公司拿地價(jià)格，增長(zhǎng)了255倍。

? ? ?據(jù)了解，這些年來(lái)由于存在爭(zhēng)議，該土地自1993年以來(lái)一直未能按照規(guī)劃開(kāi)發(fā)利用。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)()告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一方面是企業(yè)希望通過(guò)捂地方式獲取土地溢價(jià)、增值空間，另外就是與政府監(jiān)管部門(mén)清理舉措不及時(shí)有關(guān)。

? ? ?事實(shí)上，去年以來(lái)國(guó)土部開(kāi)始著手建立針對(duì)土地市場(chǎng)上與“大地塊、大企業(yè)”相關(guān)的跟蹤調(diào)查制度。目前國(guó)土部正在對(duì)284宗特殊地塊進(jìn)行調(diào)查分析。