雙職工家庭如何理財(cái)才能換車換房

    張女士家住廣東省珠海市，今年30歲，研究生學(xué)歷，從事企業(yè)財(cái)務(wù)工作。張女士丈夫今年34歲，本科學(xué)歷，是國(guó)家公務(wù)員。二人有個(gè)1歲大的兒子。張女士年收入約10萬(wàn)元，丈夫年收入約15萬(wàn)元，兩人年收入合計(jì)可達(dá)25萬(wàn)元，每年日常生活支出總計(jì)約為10.8萬(wàn)元。家庭目前有現(xiàn)金及活期存款15萬(wàn)元，持有市值10萬(wàn)元股票，一套自住房?jī)r(jià)值139萬(wàn)元，采用等額本息貸，房貸余額80萬(wàn)元，剩余還款期為15年，月供6500元。一輛家用汽車價(jià)值10萬(wàn)元。除去基本社保外，夫妻二人及孩子均未購(gòu)買其他保險(xiǎn)。

    面對(duì)孩子越來(lái)越大，需要獨(dú)立空間，父母年事已高，需要子女照顧，張女士想賣掉手中的房子，再添一部分錢，貸款購(gòu)買一套價(jià)值200萬(wàn)元的三居室。由于手中資金有限，張女士不知道應(yīng)該如何合理分配，手中股票應(yīng)該賣掉，還是繼續(xù)持有。除去換房之外，張女士還想將開了5年的轎車賣掉，如果條件允許的話，想換一輛價(jià)值15萬(wàn)元的家用轎車。同時(shí)，想為自己和父母買一些重大疾病類保險(xiǎn)，為孩子做教育金投資。面對(duì)自己紛雜的要求，張女士實(shí)在理不出頭緒，于是找到了《投資與理財(cái)》的特約理財(cái)師，希望能為自己做一個(gè)理財(cái)規(guī)劃。

    雙職工家庭如何理財(cái)才能換車換房(A)

    投資與理財(cái)理財(cái)規(guī)劃師劉遠(yuǎn)洋

    資產(chǎn)分析

    資產(chǎn)負(fù)債情況

    張女士家庭共有資產(chǎn)174萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)房產(chǎn)和汽車為149萬(wàn)元，占比86%，固定資產(chǎn)占比較高；流動(dòng)性資產(chǎn)現(xiàn)金及股票25萬(wàn)元，占比14%。家庭負(fù)債主要是自住房按揭貸款，余額80萬(wàn)元，家庭資產(chǎn)負(fù)債比率為0.46，該比例尚在合理范圍內(nèi)。張女士家庭流動(dòng)比率約為16.13，表明短期內(nèi)流動(dòng)資金過(guò)高，不會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但是資金利用率較低。

    收支情況

    張女士屬于典型的雙職工家庭，家庭有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，年收入總計(jì)約25萬(wàn)元；家庭支出主要是生活開銷與按揭月供，年支出共計(jì)18.6萬(wàn)元，儲(chǔ)蓄比率為0.25，家庭儲(chǔ)蓄能力屬于正常水平。

    保障情況

    張女士從事企業(yè)財(cái)務(wù)工作，丈夫是國(guó)家公務(wù)員，二人身體都健康，有一個(gè)1歲大的兒子。2人均有社保，單位保障福利較好，但均未購(gòu)買任何商業(yè)保險(xiǎn)。

    其它情況

    房產(chǎn)情況：自住房一套，市值139萬(wàn)元，按揭貸款余額80萬(wàn)元，15年，月供6500元。

    理財(cái)建議

    張女士家庭屬于典型的雙職工家庭：收入不錯(cuò)，開銷也不小，目標(biāo)很多，但儲(chǔ)蓄很少。理財(cái)規(guī)劃師建議處于這個(gè)階段的年輕人，理財(cái)?shù)闹攸c(diǎn)要緊緊抓住四個(gè)字，即“開源節(jié)流”。“開源”的關(guān)鍵是通過(guò)多種投資方式，增加理財(cái)投資型收入；“節(jié)流”的關(guān)鍵是要養(yǎng)成節(jié)約和強(qiáng)制儲(chǔ)蓄的好習(xí)慣，積少成多。

    培養(yǎng)節(jié)約型理財(cái)習(xí)慣

    張女士夫婦二人最大的問(wèn)題就是花錢有些大手大腳。目前珠海市中等收入家庭群體，月均開銷約4000元，假設(shè)孩子每月額外開銷1500元，張女士家庭年總合理開銷在7萬(wàn)元內(nèi)。

    建議張女士從日常理財(cái)習(xí)慣入手，認(rèn)真記錄并分析一下每月的支出狀況，盡量避免一些不必要的支出，這樣每年又可以節(jié)省開支3.8萬(wàn)元。

    理清家庭理財(cái)目標(biāo)主次

    張女士股票投資、換房換車、購(gòu)買保險(xiǎn)、投資教育金等目標(biāo)美好，但太紛雜。就目前情況來(lái)說(shuō)，想依靠家庭現(xiàn)有的力量完成全部目標(biāo)是不現(xiàn)實(shí)的，需要循序漸進(jìn)，各個(gè)擊破。

    張女士希望購(gòu)買200萬(wàn)元3居室作為改善性住房。據(jù)了解，珠海市目前二套房實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，由于張女士首套房已經(jīng)貸款買房，假設(shè)其再買房，則屬于二套房，首付六成需要120萬(wàn)元，貸款利率需要上浮15%至30%（具體請(qǐng)咨詢當(dāng)?shù)胤抗芫帧y行等機(jī)構(gòu)），這樣的資金壓力目前是無(wú)法承擔(dān)的。建議其一方面等待國(guó)家對(duì)于改善性住房政策的明確；另一方面積累首付資金，暫緩倉(cāng)促購(gòu)房；也可以考慮租賃一套房子，作為孩子居住、接父母同住的過(guò)渡性措施。

    而賣掉現(xiàn)有汽車，換一輛15萬(wàn)元家庭轎車的計(jì)劃屬于家庭消費(fèi)升級(jí)，建議可以先緩一緩，現(xiàn)有汽車保留使用，先集中精力攢錢買房。

    合理規(guī)劃，主動(dòng)投資與定期投資相結(jié)合

    張女士目前有15萬(wàn)元的儲(chǔ)蓄，可以將其中的3萬(wàn)元留在銀行，余下12萬(wàn)元用來(lái)投資?？梢再?gòu)買銀行債券型理財(cái)，年收益率約為5%，每年將增加收益0.6萬(wàn)元，該筆收益又可以循環(huán)投入定投之中，收益實(shí)現(xiàn)二次增值，共可累計(jì)約16萬(wàn)元。股票投資暫保留，靜待市場(chǎng)回暖。因?yàn)樗麄冞€比較年輕，可以選擇一些風(fēng)險(xiǎn)較高但同時(shí)帶來(lái)的收益也較大的主動(dòng)管理型的基金，例如富國(guó)成長(zhǎng)和博時(shí)行業(yè)股票等。按照8%的年化收益率來(lái)計(jì)算，張女士5年后一共可得約25.7萬(wàn)元，10年后一共可得約64.1萬(wàn)元。當(dāng)前的房?jī)r(jià)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，預(yù)計(jì)近幾年的房?jī)r(jià)不會(huì)漲得過(guò)快。參考目前的房市價(jià)格，5年后張女士用這41萬(wàn)元和5年間二人積累的住房公積金，再加上出售第一套房后的凈額，用于支付購(gòu)買200萬(wàn)元新房的首付已經(jīng)綽綽有余。

    補(bǔ)充購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)有效提高家庭保障水平

    建議張女士用年收入的10%為自己及家人制定一個(gè)保障計(jì)劃，保險(xiǎn)產(chǎn)品可以選擇“分紅兩全保險(xiǎn)+重大疾病+意外傷害+意外傷害醫(yī)療+補(bǔ)充社?！钡男问?，交費(fèi)方式可設(shè)為月交，保險(xiǎn)期限至少設(shè)定10年，身故受益人約定為自己的父母。主險(xiǎn)也可以選擇萬(wàn)能，附加相同的附加險(xiǎn)，因?yàn)槿f(wàn)能險(xiǎn)的保額十分靈活，將來(lái)張女士購(gòu)房后，可根據(jù)具體的房貸數(shù)額，調(diào)整相應(yīng)的基本保額。

    雙職工家庭如何理財(cái)才能換車換房(B)

    投資與理財(cái)理財(cái)規(guī)劃師艾誠(chéng)

    隨著孩子越來(lái)越大，消費(fèi)開支也越來(lái)越大，特別是未來(lái)教育開支將是家庭的一項(xiàng)較大開支，應(yīng)優(yōu)先考慮教育金的積累。建議張女士為孩子建立一個(gè)專門賬戶，專款專用，每月將結(jié)余中的1700元投資于年收益8%的基金定投，屆時(shí)可累積足額的教育費(fèi)用。

    資產(chǎn)分析

    流流動(dòng)性健康診斷

    從資產(chǎn)負(fù)債表中可以看出，張女士家庭目前有15萬(wàn)元活期存款，流動(dòng)性指標(biāo)超出3至6倍的合理區(qū)間。這不僅反映家庭財(cái)務(wù)變現(xiàn)能力過(guò)強(qiáng)，也反映了家庭資產(chǎn)中有過(guò)多閑置資金，不利于資產(chǎn)增值。

    家庭資產(chǎn)負(fù)債健康指標(biāo)診斷

    張女士家庭的資產(chǎn)負(fù)債健康指標(biāo)為45.97%，在合理區(qū)間范圍內(nèi)。雖然家庭財(cái)務(wù)狀況是安全的，但房貸時(shí)不時(shí)會(huì)讓家庭感覺到負(fù)擔(dān)沉重。

    盈余狀況診斷

    從現(xiàn)金流量表上可以看出，張女士家庭的盈余指標(biāo)是正常的，這意味著張女士家庭有控制開支和增加凈資產(chǎn)的能力。對(duì)于結(jié)余資金，可以通過(guò)合理的投資來(lái)實(shí)現(xiàn)家庭的各項(xiàng)理財(cái)目標(biāo)。

    財(cái)務(wù)自由度診斷

    張女士家庭指標(biāo)遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)值，這意味著張女士家庭目前主要還是在依靠工作收入來(lái)維系日常開銷，一旦工作出現(xiàn)問(wèn)題，就相當(dāng)于切斷了全部收入來(lái)源。建議張女士合理調(diào)整資產(chǎn)，逐步提高理財(cái)收入。

    理財(cái)建議

    緊急預(yù)備金規(guī)劃

    張女士家庭目前活期存款有15萬(wàn)元，遠(yuǎn)高于合理區(qū)間。建議張女士家庭只留出2.7萬(wàn)元作為家庭的緊急預(yù)備金，其中0.7萬(wàn)元以活期存款方式留存，2萬(wàn)元投資于貨幣市場(chǎng)基金。同時(shí)，張女士夫妻兩人可以各辦一張信用額度為2萬(wàn)到5萬(wàn)元的信用卡，不僅可以補(bǔ)充緊急預(yù)備金，在急需資金的時(shí)候應(yīng)急使用，還可以提高資金的使用效率。

    換房規(guī)劃

    張女士希望賣掉手中的房子，再添一部分錢，貸款購(gòu)買一套價(jià)值200萬(wàn)元的三居室。按照新出的“國(guó)五條”政策，張女士這樣的改善型住房需求所承擔(dān)的額外成本并不是很高。購(gòu)置價(jià)值200萬(wàn)元左右的房產(chǎn)，如果是二手房的話，需要首付至少100萬(wàn)元，不符合張女士家庭情況。如果是按揭首付3成購(gòu)買新房的話，需要首付60萬(wàn)元（假設(shè)張女士將現(xiàn)在的住房按原值賣掉，139萬(wàn)元減去80萬(wàn)貸款，剩余59萬(wàn)元，與首付款相當(dāng)），剩余140萬(wàn)元辦理二手住房按揭貸款。由于夫妻二人擁有公積金賬戶，也可以申請(qǐng)公積金和商貸組合貸款，以降低平均貸款利率。至于每月還款額和還款期限，應(yīng)以不影響生活品質(zhì)為前提，即每月還款額不超過(guò)月收入的40%（8333元以下），以組合貸款利率5.65%、貸款140萬(wàn)元、月還款額8100元左右為例計(jì)算，需要還款358個(gè)月，大約是30年左右。張女士家庭規(guī)劃完換房規(guī)劃后，手中的十多萬(wàn)元現(xiàn)金剛好可以用來(lái)支付相關(guān)稅費(fèi)和用于裝修。

    教育規(guī)劃

    對(duì)于張女士家庭來(lái)說(shuō)，規(guī)劃完換房后，家庭重要的理財(cái)目標(biāo)就剩下教育規(guī)劃和購(gòu)車規(guī)劃了。隨著孩子越來(lái)越大，消費(fèi)開支也越來(lái)越大，特別是未來(lái)教育開支將是家庭的一項(xiàng)較大開支，應(yīng)優(yōu)先考慮教育金的積累。以現(xiàn)在國(guó)內(nèi)一般大學(xué)教育費(fèi)用每年2萬(wàn)元，出國(guó)留學(xué)費(fèi)用每年20萬(wàn)元計(jì)算，在年增長(zhǎng)率4%的情況下，屆時(shí)大學(xué)教育費(fèi)約需16萬(wàn)元，留學(xué)費(fèi)用約需95萬(wàn)元。建議張女士為孩子建立一個(gè)專門賬戶，?？顚Ｓ?，每月將結(jié)余中的1700元投資于年收益8%的基金定投，屆時(shí)可累積足額的教育費(fèi)用。

    換車規(guī)劃

    張女士家庭在決定換房后，最近幾年的壓力還是比較大的，且車輛是一種消耗品，換車時(shí)即使是保養(yǎng)較好的車輛，也會(huì)隨著行駛里程的增加而出現(xiàn)各種問(wèn)題，面臨很大的貶值風(fēng)險(xiǎn)。從家庭經(jīng)濟(jì)壓力的角度考慮，建議3年后再考慮購(gòu)買較為高級(jí)的車輛。目前，張女士家庭每年的凈儲(chǔ)蓄大概還有4萬(wàn)多元，也就是每月可供理財(cái)?shù)馁Y金約3000多元。每月投入其中的2000元，假設(shè)投資回報(bào)率5-6%，3年后積攢資金約7.8萬(wàn)元，加上原車變現(xiàn)后，是可以實(shí)現(xiàn)換車的目標(biāo)的。建議理財(cái)配置為債券基金或偏股基金定投組合，目前平均年化收益率5.5%左右。

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