? ? ?近日，深圳市規(guī)土委公布了《2015年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》(以下簡稱《計劃》)。《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，與以往不同，今年的《計劃》中商住項目的占比大幅縮減，新型產(chǎn)業(yè)用地占比升至七成。

 

? ? ?這一變化的根源在于深圳近年的產(chǎn)業(yè)升級規(guī)劃。“十二五”之初，深圳提出緊盯六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和四大支柱產(chǎn)業(yè)，要求促進總部經(jīng)濟集聚發(fā)展，到2015年累計引進國內(nèi)外大型總部企業(yè)30個以上。

 

? ? ?在諸如比亞迪坪山工業(yè)園、華為科技城等項目的簇擁下，2014年，深圳市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)GDP占比繼續(xù)提升，預計將達到35.3%。

 

? ? ?而這一系列招商背后，都需要土地的支持，需要將原有工業(yè)用地升級。深圳市規(guī)土委官員表示，深圳城市更新的主要目標是推動產(chǎn)業(yè)升級，但是前兩年做得還不夠，未來將加大對產(chǎn)業(yè)用地更新的支持力度，工改工的占比還會提升。

 

? ? ?目前，深圳的土地供應由存量用地和增量用地構成。其中，近兩年的商住項目主要來源于存量用地，即城市更新項目。以2014年為例，僅1宗純商住用地走了“招拍掛”流程，以舊改方式落地的商住項目用地有25宗。

 

? ? ?上述官員表示，鑒于當前的住宅市場情況，預計商住項目在舊改中的占比將會下降。

 

? ? ?美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任何倩茹表示，深圳的住宅用地供應量已逐年下降，如果再減少舊改項目中的商住項目比例，將進一步推高當?shù)胤績r。長期而言，現(xiàn)有的房地產(chǎn)存量項目利潤會提高。

 

? ? ?今年1月深圳商品住宅成交持續(xù)回落，2月降幅更加明顯。在住宅市場逼近天花板的當下，房企該如何應對供地政策的變化？中糧地產(chǎn)深圳寶安67區(qū)更新項目的做法或許可以借鑒。該項目原為中糧地產(chǎn)的工業(yè)廠房，在這一輪更新規(guī)劃中，將被打造成滿足高科技中小企業(yè)生產(chǎn)、生活和文化需求的產(chǎn)業(yè)園。

 

? ? ?中糧地產(chǎn)證代范步登表示，中糧地產(chǎn)希望通過此次舊改，盤活現(xiàn)有資源，在推動原有工業(yè)園的改造升級后，加大公司的盈利面。

 

? ? ?以深圳為例，過去很多單純的工業(yè)用地或廠房，已不能滿足新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求，這些土地將被深圳市政府拿來二次開發(fā)。業(yè)內(nèi)人士表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價值實現(xiàn)已由過去單純的招商引資、賣廠房模式，發(fā)展成為收取租金、介入物業(yè)運營，以及通過產(chǎn)業(yè)聚集享受土地升值收益等。