? ? ?在國有企業(yè)改革的大背景下，上海市195平方公里工業(yè)用地有望在2015年加速盤活，一些手中擁有大規(guī)模存量土地的國企旗下上市公司有望直接獲益。目前寶鋼集團、上海紡織等大型國企已啟動“存量盤活”，且已出現(xiàn)成功案例。

 

? ? ?盤活存量土地填補建設(shè)用地缺口

 

? ? ?根據(jù)滬府辦(2014)25號《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法(試行)》，存量工業(yè)土地轉(zhuǎn)性為住宅用地須經(jīng)土地收儲后公開出讓，而轉(zhuǎn)性為商辦用地的，原權(quán)利人則可在滿足一定自持比例、補繳地價等條件下自主開發(fā)。根據(jù)梳理統(tǒng)計，目前上海市可供盤活的工業(yè)用地存量達195平方公里，其中絕大多數(shù)都掌握在上海市屬國企手中。新政策下存量工業(yè)土地的盤活，不僅將成為解決未來建設(shè)用地供應(yīng)缺口的重要途徑，更將令擁有這些土地的上海國企直接受益。

 

? ? ?“在上海這樣一個建設(shè)用地極為緊張的城市，盤活工業(yè)用地來補充建設(shè)用地的不足，已是迫在眉睫。”戴德梁行董事、華東區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管顧悅?cè)绺嬖V記者，按照過去十年上海城市增長速度粗略匡算，至2020年，上海市城市建設(shè)用地需求規(guī)模將可能達到3600余平方公里，而2014年5月上海市第六次規(guī)劃土地工作會議已明確將2020年規(guī)劃建設(shè)用地終極規(guī)?？刂圃?226平方公里，存在較大的建設(shè)用地缺口。

 

? ? ?更為緊迫的是，2014年上海市新增建設(shè)用地規(guī)模為18.84平方公里，而2015年上海土地市場供應(yīng)銳減已成定局。再加上三四線城市庫存壓頂、開發(fā)商紛紛選擇一線城市避險，上海土地市場更成為各大開發(fā)商必爭之地，這也直接導(dǎo)致了2014年四季度起高溢價地塊、地王頻出。存量土地的盤活，不僅是未來填補土地供應(yīng)缺口的主要方式，也將是平抑地價、控制房價保持理性的重要手段。

 

? ? ?國企“大地主”直接受益

 

? ? ?顧悅?cè)绫硎?，現(xiàn)有工業(yè)存量用地盤活主要有兩種方式：一種是保留工業(yè)用地權(quán)屬條件下，轉(zhuǎn)型為商辦物業(yè)用途的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)；另一種則是通過土地收儲后公開出讓。過往由于原土地權(quán)利人往往無法參與收儲公開出讓后的土地開發(fā)，其參與土地收儲意愿弱，收儲耗時長，有的甚至歷時十余年。而新實施的辦法則允許在滿足一定自持比例、補繳地價等條件下，以原土地權(quán)利人為主體進行開發(fā)，以國企為代表的原土地權(quán)利人將直接受益，大大增加了企業(yè)盤活土地的積極性。

 

? ? ?隨著上海地價的節(jié)節(jié)飆升、傳統(tǒng)工業(yè)制造業(yè)的萎縮，在這一新政策下，擁有可觀規(guī)模的國有企業(yè)存量土地成盤活突破口。目前，包括寶鋼、上海紡織等在內(nèi)的上海國企“大地主”已試點性地啟動了“存量盤活”，并已出現(xiàn)成功案例。2014年4月，就在新辦法出臺一個月后，寶鋼集團以14.76億元補繳地價的方式，將旗下上鋼10廠廠區(qū)工業(yè)用地(現(xiàn)紅坊創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū))轉(zhuǎn)性商辦用地，后于12月以27.46億元的價格轉(zhuǎn)讓給融僑集團，收益接近一倍。上海紡織(集團)有限公司目前約有4.2平方公里的工業(yè)用地存量，亦正著手推動寶山和閘北兩宗工業(yè)用地，通過補繳地價的方式轉(zhuǎn)性為商辦用地。

 

? ? ?“上海存量工業(yè)土地盤活正在沖刺，由于上海國企改革的推動、企業(yè)意愿的增加、轉(zhuǎn)性流程的簡化，2015年將大大提速，今年我們一定會看到更多盤活成功的案例。”顧悅?cè)绫硎尽?/div>