? ? ?對于當前樓市，中房協(xié)名譽副會長朱中一表示，消化存量將成為當前或今后相當一段時間的重要任務(wù)。

? ? ?而在4年前的此時，也即限購出臺之初，商品房待售面積不過1.9億平方米左右。也就是說，限購執(zhí)行的四年間，商品房待售面積上漲近3倍。

? ? ?朱中一認為，限購執(zhí)行之初的背景是供需矛盾突出，當前住房市場的主要矛盾已經(jīng)從過去的絕對短缺，轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄胶鈫栴}突出。在其看來，做好對存量房的優(yōu)化是下一階段的重要任務(wù)。

? ? ?商品房銷售面積、金額雙降

? ? ?雖然7月各地紛紛通過調(diào)整限購等政策救市，但房地產(chǎn)下行的趨勢仍未逆轉(zhuǎn)。

? ? ?根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年前7個月，全國商品房銷售面積、銷售金額雙雙同比下降。

? ? ?報告顯示，商品房銷售面積56480萬平方米，同比下降7.6%，且降幅比1-6月份擴大1.6個百分點。商品房銷售額36315億元，下降8.2%，降幅比1-6月份擴大1.5個百分點。

? ? ?其中，住宅銷售面積下降9.4%，銷售額下降10.5%。

? ? ?另外，截止到7月末，商品房的待售面積進一步攀升，比6月末增加802萬平方米，高達55230萬平方米，創(chuàng)歷史新高。

? ? ?查看歷年國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，這是一個非常高的數(shù)據(jù)。

? ? ?與此同時，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積632685萬平方米，按照人均30平方米計算，足可以解決2.1億人的住房問題。

? ? ?若按照前7個月56480萬平方米的銷售速度來看，前7個月的施工面積及庫存需要12個月才能消化。

? ? ?而根據(jù)2010年上半年的數(shù)據(jù)，全國商品房銷售面積3.94億平方米，全國商品房待售面積一共為19182萬平方米，也就是說，當時僅需2個月就能消化庫存。

? ? ?四年里，商品房待售面積上漲近3倍。

? ? ?“一方面，過去的幾年里，大量的住房消費透支；另一方面，伴隨著一波房價上漲，購買門檻也大大提高，市場的購買力也有限。” 北京大岳咨詢有限責任公司總經(jīng)理金永祥表示，即使不考慮限購等問題，僅就市場的消化速度也不能和四年前相比。

? ? ?去庫存仍是下半年關(guān)鍵詞

? ? ?“下半年去庫存壓力很大。”在易居研究院研究員嚴躍進看來，雖然多地取消了限購，但下半年能否有效去庫存將取決于兩點，地方政府救市效果能否有效體現(xiàn)，特別是信貸等政策能否跟進；其次，市場看跌預(yù)期能否有效出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

? ? ?實際上，根據(jù)住建部政策研究中心主任秦虹的調(diào)研、了解，房地產(chǎn)的問題不只庫存過大這么簡單。

? ? ?在過去的幾個月，秦虹走訪了東北、西北、中南、華東、華中等地了解了當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場形勢。

? ? ?“房地產(chǎn)的分化形勢明顯，不但全國差別大，一個城市不同區(qū)域的差別也特別大，這個分化不是說一、二線城市一定好，三、四線城市一定不好，不管是一、二線還是三、四線都存在分化。”秦虹在近日由新世界中國地產(chǎn)、萬科集團聯(lián)合主辦的“重新城市對話未來——中央別墅區(qū)新十年區(qū)域發(fā)展論壇”上如是介紹。

? ? ?以鄭州為例，秦虹介紹，鄭州市核心區(qū)上半年商品房的成交并不理想，大概負增長10%左右，核心區(qū)以外的地方，今年上半年商品房銷售面積同比增長了44%。

? ? ?安徽也一樣，“一個省絕大多數(shù)都是三、四線城市，但是皖北房地產(chǎn)市場一片好，皖南一片壞，皖北商品房銷售面積同比增長了48%，但是皖南馬鞍山、銅陵、蕪湖，商品房銷售面積負增長10%左右。”秦虹介紹。

? ? ?在朱中一看來，供大于求的二、三線城市，要把消化存量作為當前或今后一個時期的重要任務(wù)。

? ? ?在消化存量房時，朱中一建議，除了調(diào)整限購等政策，還可以督促基層商業(yè)銀行落實對居民首次購房者的信貸支持，同時發(fā)揮好住房公積金在支持中低收入家庭租房和首次購房方面的積極作用。

? ? ?另外，供明顯大于求的城市要適當控制開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)規(guī)模，鼓勵企業(yè)以合理價格促銷，以價換量。

? ? ?朱中一亦建議，拆遷安置和棚戶區(qū)改造安置中，在尊重被拆遷戶意愿的前提下，探索貨幣補償?shù)姆绞郊邪仓谩?/div>