中原地產(chǎn)研究部提供的一份報(bào)告顯示，2014年1月3日至13日，已經(jīng)有10家房企發(fā)布海外融資計(jì)劃或意向計(jì)劃，合計(jì)總?cè)谫Y額超過300億元人民幣。其中，不乏富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)等大型房企。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，“房企拿地競爭白熱化后，各家企業(yè)都比往年更關(guān)注資金安全”。
“目前，房企土地成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等費(fèi)用比例增加，行業(yè)利潤率則正在走低。”蘭德咨詢總裁宋延慶在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍(lán)皮書（2013年）》中表示，今后房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)承受更大的成本壓力，尤其負(fù)債率較高的企業(yè)，為控制資金成本，調(diào)整高財(cái)務(wù)成本資金投入凈利潤高項(xiàng)目的同時(shí)，還要?jiǎng)?chuàng)建多元化融資渠道，確保企業(yè)資金鏈的安全指數(shù)。
大型房企海外融資動(dòng)作頻仍
記者觀察，房企一般在年初都會(huì)有一波海外發(fā)債潮。而與2013年開年之時(shí)相比，房企今年的海外融資動(dòng)作更為頻繁，規(guī)模增長的也比較明顯。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2013年年初，截至1月17日，雅居樂、碧桂園等8家房企發(fā)債總額達(dá)45.5億美元，合計(jì)約283億元人民幣。而2014年，截至1月13日，富力地產(chǎn)等10家房企海外融資計(jì)劃或計(jì)劃意向融資總額就超過了300億元人民幣。
中原地產(chǎn)的上述報(bào)告還顯示，方興地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等都已經(jīng)發(fā)布海外融資計(jì)劃或者正在尋求大筆海外融資。
“為現(xiàn)有債務(wù)再融資”、“為現(xiàn)有及新增物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目包括土地款及建筑費(fèi)提供資金”、“用作其他一般企業(yè)用途”，這幾大目的一般是上述房企海外融資的一致性用途。
對(duì)此，張大偉向記者表示，雖然房企銷售樂觀，但一、二線市場土地競爭激烈，房企拿地競爭白熱化，大量土地出讓金將進(jìn)入結(jié)算期，因此各家企業(yè)都比往年更關(guān)注資金安全。此外，QE逐漸開始退出，這將導(dǎo)致房企的融資成本和匯率風(fēng)險(xiǎn)大大增加，房企在海外融資的難度未來將大漲。
事實(shí)上，記者也從多位房企高層處獲悉，QE逐漸退出，2014年房企的資金鏈將整體偏緊，個(gè)別開發(fā)商的日子將比較難過，而有想法的開發(fā)商都在抓緊海外融資成交較低的檔口盡快“儲(chǔ)糧”。此外，房企還在強(qiáng)化成本管控，提高資金投入效益的同時(shí)，早已開始謀劃多元化融資渠道。
據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍(lán)皮書（2013年）》統(tǒng)計(jì)，2013年，五洲國際、當(dāng)代集團(tuán)、綠地和萬達(dá)等多家企業(yè)先后成功IPO或借殼上市，使得內(nèi)資房地產(chǎn)上市公司達(dá)到208家。此外，萬科等多家房企在集團(tuán)或者本部的主導(dǎo)下，實(shí)現(xiàn)了“Ａ＋Ｈ”雙主體布局，進(jìn)一步擴(kuò)展了融資渠道。
房地產(chǎn)基金年：房企建基金公司，自己拿紐扣社會(huì)配大衣
“2013年很多開發(fā)商拿地，不光是從銀行貸款，更多是直接融資。” 興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委[微博]曾向記者如是表示。
值得一提的是，萬通地產(chǎn)也正在積極開拓房地產(chǎn)基金渠道。萬通投資控股股份有限公司常務(wù)副總經(jīng)理鄭沂表示，“未來10年，我們的開發(fā)商本身可能從早期的賣房子轉(zhuǎn)為基金管理人，轉(zhuǎn)為資產(chǎn)管理人，轉(zhuǎn)為開發(fā)管理人”。
對(duì)此，高和資本董事長蘇鑫則稱，2013年應(yīng)該可以稱為“房地產(chǎn)基金年”，其實(shí)做房地產(chǎn)本質(zhì)上是做金融，沒有金融這個(gè)杠桿就無法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融化。目前，萬科、保利、招商、金地幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)都有基金公司，大小不同而已。
蘇鑫甚至直言，“我形象地說，有些品牌企業(yè)，或者十強(qiáng)企業(yè)，基本上可以自己拿一個(gè)鈕扣，社會(huì)上給它配一個(gè)大衣，這么來做房地產(chǎn)”。
