一場(chǎng) “土地盛宴”后的狂歡還是一場(chǎng)“貼身肉搏”？北京朝陽區(qū)東壩南區(qū)地塊的走向成為“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)之后又一個(gè)讓人關(guān)注的話題。

　　11月21日，恒大地產(chǎn)以51.35億元奪得東壩南區(qū)地塊，刷新北京年內(nèi)總價(jià)地王紀(jì)錄。而在本月成交的10余個(gè)地塊中，多個(gè)樓面價(jià)超過5萬元/平方米。一方面是不惜高成本拿地的地王項(xiàng)目，一方面是未來大量自住型商品房，以及限價(jià)房、經(jīng)適房和公租房等保障性住房，在同一區(qū)域內(nèi)高低端市場(chǎng)共存的局面業(yè)已形成。

　　面對(duì)區(qū)域混合生態(tài)，純商品住宅如何應(yīng)對(duì)定價(jià)？項(xiàng)目能否將高成本轉(zhuǎn)換為高定位、高盈利，有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。未來入京房企也勢(shì)必會(huì)面臨這種復(fù)雜的難題，而這個(gè)難題正在上演。

　　“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)

　　“兩年不到的時(shí)間地價(jià)翻了6倍以上，只能用神奇來形容了。”對(duì)于東壩區(qū)域在年末土地市場(chǎng)的一鳴驚人，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向記者表示，以目前東壩區(qū)域5萬元以上樓面價(jià)來看，項(xiàng)目建成入市的實(shí)際價(jià)格甚至可以達(dá)到每平方米8萬到10萬元區(qū)間。而2011年12月29日成交的東壩中路地塊，其樓面地價(jià)僅每平方米7400余元。

　　誕生新總價(jià)地王的東壩區(qū)域，近年來僅有兩個(gè)商品房項(xiàng)目入市。其中首開常青藤目前無房源在售，上期均價(jià)每平方米2.5萬元左右，該項(xiàng)目的二手房?jī)r(jià)格也始終在每平方米2萬至3萬元。

　　一位房產(chǎn)中介人士表示，在2012年年初二手房低迷時(shí)，該項(xiàng)目的二手房單價(jià)甚至還跌破過2萬元。另外一個(gè)定位低密度洋房的項(xiàng)目北京奧林匹克花園，目前僅余少量大戶型尾房，2013年8月入市報(bào)價(jià)為每平方米3.7萬元左右。

　　 “以50億元以上的總價(jià)只拿到不足8萬平方米的可定價(jià)商品房地塊，可見房企在一線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已白熱化。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉指出，房企在一線城市拿地已經(jīng)逐漸將項(xiàng)目利潤放在銷售額之下。

　　從購入土地面積看，標(biāo)桿房企在前10月一線城市購入土地面積高達(dá)764萬平方米，同比上漲幅度高達(dá)146%。從北京土地市場(chǎng)今年成交的土地看，高價(jià)地基本全部被上市房企獲得，激烈競(jìng)爭(zhēng)下拿地價(jià)格暴漲，也注定了房企的利潤率普遍趨低。

　　混合地塊的定價(jià)挑戰(zhàn)

　　“年底前涌現(xiàn)的這一輪拿地盛宴，未必意味著明年的商品住宅市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)豪宅狂歡。”一位房地產(chǎn)分析人士向中國房地產(chǎn)報(bào)分析說，混合地塊上的純商品住宅的定價(jià)問題便是其中最大的挑戰(zhàn)。

　　事實(shí)上，東壩區(qū)域同時(shí)存在大量保障性住房，包括經(jīng)適房和公租房等，加上已成交和將成交地塊中都配有大量限價(jià)房或自住型商品房，因此未來區(qū)域?qū)⒊尸F(xiàn)“高低端并存”的現(xiàn)象，難免不出現(xiàn)“混亂龐雜、檔次不高”之感。張大偉認(rèn)為，東壩區(qū)域配建大面積限價(jià)房和自住型商品房，無疑加大純商品住宅部分的定價(jià)難度。

　　一位房地產(chǎn)研究人士通過上述兩地塊的容積率測(cè)算，也預(yù)見了兩個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)隱憂，保利首開聯(lián)合體所拿地塊的容積率是2，恒大地王的容積率為2.3，后者整體體量大。“即便恒大會(huì)把保障房和自住型商品房部分的密度盡量提高，留出余地將純商品住宅部分做成花園洋房，但做成低密住宅的空間也極其有限。而保利首開拿的那塊地，刨除限價(jià)房和自住型商品房后，可建純商品住宅的面積只剩下3.5萬平方米，留給產(chǎn)品提升空間就更有限了。”

　　 “同一區(qū)域內(nèi)有兩三萬一平米的房子，你要賣七八萬元可以，但是必須有賣到這個(gè)價(jià)格的道理，拿出對(duì)應(yīng)的品質(zhì)。如果挨著自住型商品房的項(xiàng)目，200多平方米也得上千萬元，真正的高端客群為什么不去買別墅或者就到城市核心區(qū)去買房呢？”北京市房協(xié)秘書長陳志向中國房地產(chǎn)報(bào)表示，愈報(bào)愈高的高端盤價(jià)格是否真正有足夠的高端需求接盤，最終還需要市場(chǎng)的檢驗(yàn)。

　　進(jìn)京房企需冷靜對(duì)待

　　業(yè)界普遍估計(jì)，北京樓市后續(xù)調(diào)控措施將逐漸轉(zhuǎn)向高端市場(chǎng)由商品房主導(dǎo)、中端市場(chǎng)由自住型商品房主導(dǎo)、低端市場(chǎng)由保障房主導(dǎo)的新格局。

　　 “首先，并不是單一一個(gè)地塊出了高價(jià)，就一定能夠代表整體區(qū)域的低價(jià)提升；第二，隨著北京自住型商品房的推進(jìn)，一定會(huì)加劇商品住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)；第三，在高端需求相對(duì)固定的情況下，動(dòng)輒每平方賣到七八萬元以上的房子必須靠質(zhì)量品質(zhì)拿出‘賣點(diǎn)’，高價(jià)盤未必單靠提升價(jià)格就能換得好的銷售。”陳志告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，這次地王現(xiàn)象未必就會(huì)帶動(dòng)新一輪高價(jià)盤銷售火爆，相反在淡化地王炒作的同時(shí)，更應(yīng)該警惕明年在自住型商品房大量入市的沖擊下，可能出現(xiàn)一輪行業(yè)大洗牌。

　　在他看來，如果同一區(qū)域內(nèi)的大量自住型商品房入市，加之此前的二級(jí)市場(chǎng)二手房存量，該區(qū)域內(nèi)的新項(xiàng)目單純炒作高價(jià)格、又沒有相應(yīng)的高品質(zhì)對(duì)應(yīng)，抓不住高端購買力，一定會(huì)遭遇資金壓力和成本風(fēng)險(xiǎn)。

　　 “土地市場(chǎng)在三中全會(huì)后有所變化，‘京七條’及三中全會(huì)對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)逐漸出現(xiàn)，對(duì)開發(fā)商整體的拿地積極性會(huì)有所抑制。”張大偉表示，雖然目前出現(xiàn)了新一輪地王現(xiàn)象，但是從11月20日兩宗遠(yuǎn)郊區(qū)地塊的出價(jià)情況及出價(jià)企業(yè)的數(shù)量看，相比以往“溫度”有所降低，地塊最高報(bào)價(jià)與最低報(bào)價(jià)之間差距非常大，這說明不同房企對(duì)后市的預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)了分化。

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