在2008年“4萬億”投資計劃的刺激下，房地產(chǎn)擺脫了當(dāng)年的短暫頹勢，雖然此后屢次遭遇限購、限價等行政性調(diào)控，房價卻無懼調(diào)控，一路飆升。不過，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年后房地產(chǎn)商并不像外界想象的那么暴利。

　　A股申萬20個行業(yè)2013年前三季度及2012年全年的凈利潤率排名中，僅有銀行、食品飲料、電力、房地產(chǎn)的凈利潤率超過10%，四大行業(yè)中房地產(chǎn)行業(yè)墊底。今年前三季度，A股132家房地產(chǎn)上市公司，剔除虧損企業(yè)，整體凈利潤率為13.03%，創(chuàng)下2008年之后同期數(shù)據(jù)的新低。

　　房地產(chǎn)行業(yè)賺的“錢”去哪兒了？

　　增收不增利

　　2013年房地產(chǎn)市場的火爆程度，甚至遠(yuǎn)超2009年，然而，從A股上市房企前三季度財務(wù)數(shù)據(jù)看，上市房企凈利潤增速普遍低于營收增速。

　　今年前三季度，A股市場132家房企總計實現(xiàn)營業(yè)收入3954億元，同比增長36.9%；凈利潤達(dá)443億元，同比增長24.6%。從前三季度營業(yè)收入和凈利潤的漲幅來看，凈利潤增幅遠(yuǎn)低于營業(yè)收入增幅。另外，證券時報記者統(tǒng)計，剔除虧損企業(yè)后，A股上市房企的凈利潤率為13.03%，創(chuàng)2008年“4萬億”刺激政策以來的新低。

　　數(shù)據(jù)顯示，上述132家公司中，凈利潤增速接近營業(yè)收入增速的公司屈指可數(shù)。僅從“招保萬金”四大房企的三季報數(shù)據(jù)來看，2013年前三季度，凈利潤增幅跑贏營業(yè)收入增幅的僅有招商地產(chǎn)一家。

　　今年前三季度，招商地產(chǎn)營業(yè)收入為234.7億元，同比增長45.37%；實現(xiàn)凈利潤36.05億元，同比增長49.06%。相比之下，萬科A今年前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入634.2億元，凈利潤61.6億元，同比分別增長37.5%和21.3%。保利地產(chǎn)兩項數(shù)據(jù)同比分別增長41.4%和20.71%。而金地集團的凈利潤甚至出現(xiàn)了下降。今年1至9月，金地集團實現(xiàn)營業(yè)收入180.95億元，同比增長54.18%；實現(xiàn)凈利潤7.16億元，同比減少22.2%。

　　將樣本數(shù)據(jù)放大，也可以得出同樣的結(jié)論。數(shù)據(jù)顯示，回顧2010年、2011年、2012年三個年度上市房企的年報數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，132家上市房企中，凈利潤平均同比增長率分別為22.44%、29.37%、-5.14%。與之相對應(yīng)的是，營業(yè)收入平均同比增長率分別為78.62%、49.15%、31.45%。

　　房企2010年至今連續(xù)三個完整會計年度整體的凈利潤平均增速，均未達(dá)到營業(yè)收入的增長速度。

　　即便如此，中國房地產(chǎn)業(yè)的毛利率在國際上屬于較高水平。國務(wù)院發(fā)展研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2003年前后，我國房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率大致在20%左右，與大多數(shù)工業(yè)行業(yè)相差無幾。但隨著房價的不斷上漲，房地產(chǎn)毛利率明顯上升，2007年之后的幾年，年均達(dá)到30%左右，超出工業(yè)整體水平約10個百分點。而美國房地產(chǎn)業(yè)同期的毛利率僅為15%左右，這一數(shù)值甚至與我國上市房企今年前三季度凈利潤率相差無幾。

　　在房企紛紛重回一二線城市，拿地成本提高，以及政策調(diào)控面臨不確定性提高的情況下，高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式將成為房企加快銷售、降低風(fēng)險的普遍做法，這帶來了財務(wù)成本的上升。

　　中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“增收不增利”，除去高負(fù)債率、高貸款利率帶來的高財務(wù)費用吃掉利潤，土地購置成本增加、不同城市樓市分化等因素都是行業(yè)平均利潤率下調(diào)的原因。張大偉判斷，在地價和財務(wù)成本上升的情況下，絕大多數(shù)一線房企都將開始采取高周轉(zhuǎn)模式，推行產(chǎn)品和管理的標(biāo)準(zhǔn)化。未來幾年行業(yè)平均利潤率每年將降低1至2個百分點。

　　地價及稅負(fù)重壓

　　從凈利潤率這一指標(biāo)來看，橫向和其他行業(yè)比較，房地產(chǎn)業(yè)也不是最賺錢的行業(yè)。根據(jù)申銀萬國行業(yè)分類信息，記者統(tǒng)計了鋼鐵、水泥、工程機械、電子信息、銀行、食品飲料、紡織服裝、電力、房地產(chǎn)等20個行業(yè)2013年前三季度及2012年全年的凈利潤率，僅有4個行業(yè)的凈利潤率超過10%。

　　凈利潤率從高到低，前4名分別是銀行業(yè)、食品飲料、電力，以及房地產(chǎn)。今年前三季度，上述幾個行業(yè)凈利潤率分別為42.61%、25.58%、14.08%、13.03%。

　　值得一提的是，由于“三公”消費自去年第四季度以來遭到政策限制，以白酒業(yè)為主體的食品飲料行業(yè)的凈利潤率水平同樣處于歷史同期最低。

　　即使將房地產(chǎn)全行業(yè)的凈利潤與單一一家壟斷企業(yè)相比，仍然相形見絀。選取一個比較直觀的參照對象，以四大銀行今年前三季度凈利潤數(shù)值最低的中國銀行為例。A股房地產(chǎn)上市公司今年前三季度凈利潤總和443億元，僅相當(dāng)于中國銀行1202億元凈利潤的1/3。尤為關(guān)鍵的是，A股房地產(chǎn)上市公司前三季度全行業(yè)3954億元的總收入，遠(yuǎn)高于前三季度中國銀行3056.09億元的營業(yè)收入。

　　記者統(tǒng)計，A股房地產(chǎn)上市公司今年前三季度，所得稅占利潤總額的比例平均水平為40%，在20個行業(yè)中上述數(shù)據(jù)僅低于采掘業(yè)。另外，作為房企成本支出最大的組成部分，地價的上升對房企利潤的吞噬不容忽視。從一線城市平均地價圖可以看出，2009年第三季度之后，北京、上海及深圳3個一線城市的平均地價，以前8年沒有過的速度加速上漲。

　　而房企拿地成本提高，與房企這兩年來扎堆搶灘一二線城市土地市場密切相關(guān)。在限購政策推出伊始，由于一線城市交易陷入低谷，而三四線城市受限購的影響不大，眾多龍頭房企開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)深耕三四線城市。但隨著近兩年來三線城市供應(yīng)量的激增，三線城市去化慢、銷售難的特點顯現(xiàn)。

　　2011年，在穗、京、滬所向披靡的星河灣在鄂爾多斯的項目推出了第一批1900套房源，開盤一年半僅售出了300套左右的單位，而且還是在精裝改毛坯，價格腰斬的前提下售出的。這樣的鮮活案例，使得房企一線搶地的投資舉措更為堅決。

　　尤其是今年以來，以北京為代表的一線城市土地出讓價格甚至出現(xiàn)半年翻倍的現(xiàn)象。今年7月23日，中糧地產(chǎn)經(jīng)過70輪激烈角逐，最終以23.6億元拿下孫河板塊今年第五宗居住用地，預(yù)估樓面突破5.2萬/平方米。而就在半年前，泰禾競得孫河W地塊(即北京院子)時，單價僅為2.95萬元/平方米。

　　興業(yè)證券研究員趙振毅將2013年1~8月累計土地成交金額，和2010年至2012年全年土地成交金額進(jìn)行比較，一線城市該比率為1.48/1.05/0.81，二線城市該比率為0.75/0.75/0.69，三四線城市該比率為0.82/0.66/0.68。從上述比例可以看出，各城市土地出讓金的增量主要來自一線城市，體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)回歸一線的意愿顯著增加。

　　記者統(tǒng)計，2012年房地產(chǎn)行業(yè)回暖之后，保利地產(chǎn)2012年度新增的40個房地產(chǎn)項目，36個項目位于一二線城市。萬科新增的78個項目中，位于一二線城市的超過40個。

　　宏觀經(jīng)濟獨立研究機構(gòu)莫尼塔中國研究院羅雨分析，年初出臺“國五條”后， 房企重新向一二線城市集中，刺激了當(dāng)?shù)赝恋爻山?。在政府不斷提高供地價格的背景下，進(jìn)一步加速了土地價格上漲。同時，對非核心區(qū)域以及三四線城市興趣的下降使得當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰪?fù)蘇進(jìn)程減慢，進(jìn)一步加劇了全國土地市場區(qū)域間的分化。

　　過去的地方性房企，也積極進(jìn)京跑馬圈地，不惜成本。2013年，泰禾集團在北京土地市場攻城略地，斥資64億斬獲4幅地塊。而其激進(jìn)的拿地風(fēng)格，卻被后來者以更激進(jìn)的價格驗證了其拿地的正確性。

　　一直以來深耕三線城市的恒大地產(chǎn)，也高調(diào)拿下了今年北京總價地王。11月21日下午，恒大地產(chǎn)經(jīng)過45輪的激烈競爭，以51.35億元總價，以及配建11.2萬平方米自住型商品房和1.69萬平方米限價房的代價，競得北京朝陽東壩南區(qū)地塊，刷新了北京今年總價地王紀(jì)錄。其中，限價房限價9900元/平方米，自住型商品房限價2.2萬元/平方米，刨去配建面積，該地塊樓面價已超5萬元/平方米。

　　聯(lián)合拿地分食利潤

　　由于一二線城市地價較高，近年來聯(lián)合拿地成為房企間分?jǐn)傦L(fēng)險、優(yōu)勢共享的重要手段。招商地產(chǎn)董秘劉寧表示，合作方式可以減輕公司資金壓力，獲取一些優(yōu)勢項目資源。另一方面，這也使幾大房企的少數(shù)股東權(quán)益逐年提高。

　　上市公司公開信息顯示，萬科2012年新增的78個開發(fā)項目中，有47個屬于合作開發(fā)項目。A股另一家龍頭房企保利地產(chǎn)以合作方式獲取的土地比例最近兩年亦有上升。

　　2011年度，保利地產(chǎn)共披露獲得26塊土地，其中有7塊土地擬引入合作方共同開發(fā)或者公司占有部分權(quán)益，占當(dāng)年拿地總數(shù)的26.92%。2012年，保利地產(chǎn)共披露獲得28塊土地，其中有11塊土地擬引入合作方共同開發(fā)或者公司占有部分權(quán)益，占當(dāng)年拿地總數(shù)的39.29%。

　　而在兩家巨頭同時競標(biāo)一幅優(yōu)質(zhì)地塊的情況下，合作拿地更可以減少雙方無謂的資金消耗。2013年6月27日，保利地產(chǎn)就與萬科聯(lián)合，作為唯一的競標(biāo)方，以起拍底價53.72億元拿下重慶江北區(qū)溉瀾溪地塊，樓面地價4340元/平方米。這一交易總價較該地塊兩年前第一次掛牌時下降了近10億。

　　保利地產(chǎn)董事長宋廣菊曾在公司2012年第一次臨時股東大會上表示，公司合作項目增多主要是為了分?jǐn)?、分散風(fēng)險。不過，由于聯(lián)合拿地通常以設(shè)立合資公司的形式完成，分散風(fēng)險的另一面，就是上市公司少數(shù)股東損益的增加，拿地重點在一二線城市的龍頭公司尤為明顯。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，公司規(guī)模越大，新增土地越集中于一二線城市，近三個會計年度少數(shù)股東損益的增長幅度越為可觀。

　　不過，從銷售情況來看，市場也回報了企業(yè)在一二線城市重新布局的行為。自2012年年中開始的這一輪回暖行情，從商品房成交的城市結(jié)構(gòu)上看，一二線重點城市為本輪市場成交回暖的主力，26個一二線重點城市2012年商品房銷售面積同比增長39.61%，遠(yuǎn)高于行業(yè) 1.80%的同比漲幅。

　　 一線城市的房價漲幅尤為驚人，國家統(tǒng)計局公布的最新月度房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份70個大中城市中，僅溫州新建商品住宅(不含保障性住房)銷售價格同比下跌，其余69個城市房價同比均上漲。其中，上海同比上漲21.4%，居全國之首。此外，北京、廣州、深圳等一線城市新房價格漲幅繼續(xù)超過20%。