? ? ?近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者獨(dú)家報(bào)道的北京崇文門(mén)地王拿地一年半后仍無(wú)動(dòng)工跡象又有了新進(jìn)展。8月30日，記者在該地王現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，地塊已經(jīng)動(dòng)工。

? ? ?記者查閱該地王所屬開(kāi)發(fā)商合景泰富官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，其在2011年6月份就拿下的北京崇文門(mén)地王項(xiàng)目仍處在“規(guī)劃中”。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，該地塊地表雖然已經(jīng)被挖開(kāi)，卻未見(jiàn)施工人員施工，整個(gè)工地一片寂靜。

? ? ?不過(guò)，合景泰富主席孔健岷在此前召開(kāi)的中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“北京市場(chǎng)在全國(guó)是最好的，公司很看好這里，會(huì)加大對(duì)北京市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)力度”。

? ? ?對(duì)此，合景泰富內(nèi)部人士曾向記者解釋，該地塊位置特殊，緊鄰崇文門(mén)地鐵站，規(guī)劃復(fù)雜，尚未完成。有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，崇文門(mén)地塊是合景泰富在北京的首個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目，一旦設(shè)計(jì)以及客戶定位出現(xiàn)偏差，公司的損失會(huì)很大。合景泰富開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)純商業(yè)購(gòu)物中心經(jīng)驗(yàn)不足，又不像一街之隔的國(guó)瑞地產(chǎn)那樣深耕崇文門(mén)商圈，諸多因素阻礙了該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程。

? ? ?開(kāi)發(fā)商應(yīng)付開(kāi)工？

? ? ?8月30日下午，進(jìn)入初秋的北京天氣晴好，記者來(lái)到崇文門(mén)地塊。該地塊位于崇文門(mén)十字路口西南角，東至崇文門(mén)外大街，南至東打磨廠街，西至北京工程管理中心，北至崇文門(mén)西小街。

? ? ?記者沿地塊繞行發(fā)現(xiàn)，該地塊呈四方形，占地面積不大，步行一周僅需四分鐘左右。工地被近兩米高的圍墻圈住，僅有一扇緊閉的大門(mén)。借了圍墻外修鞋師傅的椅子，記者看到，挖土機(jī)等施工設(shè)備停在地上，地塊一角的地表已經(jīng)被挖開(kāi)，堆起的小土堆長(zhǎng)了不少荒草。

? ? ?更值得注意的是，當(dāng)日天氣晴好，下午四點(diǎn)左右，記者在整個(gè)地塊里沒(méi)有發(fā)現(xiàn)施工人員，僅看到現(xiàn)場(chǎng)停著三輛轎車，整個(gè)工地一片寂靜。

? ? ?“這個(gè)地方以前是崇文門(mén)菜市場(chǎng)，不過(guò)早拆遷完了，后來(lái)一直荒著，直到今年年初，才看到有幾個(gè)工人施工。”該地塊附近一位店主告訴記者，施工也是三天打魚(yú)，兩天曬網(wǎng)，時(shí)干時(shí)停。

? ? ?事實(shí)上，這塊有著“絕版黃金地塊”之稱的崇文門(mén)地王開(kāi)發(fā)進(jìn)程一直備受關(guān)注，此前本報(bào)記者也曾報(bào)道過(guò)該地塊拿地一年半后卻無(wú)任何動(dòng)工跡象，而國(guó)家對(duì)處置閑置土地也有明確規(guī)定，其中有超過(guò)兩年不動(dòng)工即無(wú)償收回的規(guī)定。

? ? ?縱觀合景泰富的開(kāi)工動(dòng)作，上述業(yè)內(nèi)人士表示，這可能是一種敷衍性開(kāi)工，放幾臺(tái)機(jī)器，挖個(gè)坑，就無(wú)法認(rèn)定開(kāi)發(fā)商沒(méi)有開(kāi)工。這樣的話，開(kāi)發(fā)商的地塊既不會(huì)被政府無(wú)償收回，企業(yè)又能拖延開(kāi)發(fā)進(jìn)程。

? ? ?“反正現(xiàn)在北京土地價(jià)格一直在上漲，合景泰富當(dāng)初拍這塊地王的4.32萬(wàn)元/平方米樓面地價(jià)，在維持了一年多北京最高單價(jià)地王紀(jì)錄之后，今年已經(jīng)多次被刷新，目前北京孫河地區(qū)住宅用地的樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到了5.2萬(wàn)元/平方米。”該人士進(jìn)一步向記者表示，一般來(lái)講，商業(yè)金融用地要比住宅地塊單價(jià)更高。

? ? ?項(xiàng)目入市遙遙無(wú)期

? ? ?正如上述人士所言，2011年6月27日，經(jīng)過(guò)33輪競(jìng)價(jià)后，崇文門(mén)地王最終被合景泰富子公司廣州市豐璟開(kāi)發(fā)有限公司以7.1億元競(jìng)得，溢價(jià)率近140%，樓面地價(jià)4.32萬(wàn)元/平方米，成為當(dāng)時(shí)北京的單價(jià)地王。

? ? ?兩年多時(shí)間過(guò)去了，該地塊雖然扭扭捏捏動(dòng)工了，但合景泰富內(nèi)部人士曾向《證券日?qǐng)?bào)》坦言，該地塊規(guī)劃僅為一棟樓，將建設(shè)成高檔購(gòu)物中心，至于何時(shí)建好以及何時(shí)開(kāi)業(yè)都無(wú)法確定。“該地塊緊鄰崇文門(mén)地鐵站，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)比較復(fù)雜，目前公司正與政府協(xié)商相關(guān)規(guī)劃細(xì)節(jié)，因此項(xiàng)目仍在規(guī)劃中。此外，該地塊若集中施工，將對(duì)周圍居民造成噪音干擾，夜間施工難度又很大，比較尷尬。”

? ? ?不過(guò)，噪音干擾的理由顯得有些無(wú)力，畢竟不能因?yàn)樵胍舾蓴_而將該地塊“撂荒”。值得一提的是，該地塊緊挨崇文門(mén)飯店、百貨以及國(guó)瑞城，地處崇文門(mén)商圈核心位置，同時(shí)也在商業(yè)購(gòu)物中心的密集分布區(qū)中，而該商圈的購(gòu)物中心已有飽和趨勢(shì)。

? ? ?對(duì)此，有專業(yè)人士向記者表示，崇文門(mén)商圈的市場(chǎng)消費(fèi)能力有限，合景泰富又不具備國(guó)瑞地產(chǎn)深耕這一商圈的經(jīng)驗(yàn)，無(wú)論從設(shè)計(jì)還是定位以及后期運(yùn)營(yíng)來(lái)看，公司的壓力都很大。

? ? ?實(shí)際上，在拿下崇文門(mén)地王后不久，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)瑞信就發(fā)表報(bào)告稱，雖然該地面積較小，但公司之前并無(wú)建設(shè)或管理商場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，將增加投資營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。7.1億元人民幣支出短期內(nèi)不會(huì)大大改變公司的財(cái)務(wù)狀況，但可能會(huì)造成長(zhǎng)期現(xiàn)金負(fù)擔(dān)。

? ? ?瑞信的擔(dān)憂正在演變成事實(shí)，這筆投資每年僅資金成本就是不小的數(shù)額，況且項(xiàng)目無(wú)法周轉(zhuǎn)也給企業(yè)造成很大負(fù)擔(dān)。

? ? ?除此之外，上述業(yè)內(nèi)人士也表示，合景泰富的融資成本和負(fù)債水平呈上升趨勢(shì)，資金遭到掣肘。崇文門(mén)地王項(xiàng)目屬于商業(yè)地產(chǎn)中的購(gòu)物中心，現(xiàn)金回籠慢，利潤(rùn)回報(bào)周期很長(zhǎng)，這或許是公司遲遲未開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目的最主要因素。

? ? ?融資成本飆升1.4億元

? ? ?實(shí)際上，今年多家開(kāi)發(fā)商的債務(wù)結(jié)構(gòu)都得到了優(yōu)化，但合景泰富的負(fù)債水平卻在上升。公司2012年負(fù)債率為63.5%，與2011年的61.8%相比增加了1.7%；上半年則增加至72%。對(duì)此，公司高層表示，“正常情況看，負(fù)債率中期會(huì)相對(duì)高一些，因?yàn)樯习肽甑娜谫Y成本會(huì)便宜一點(diǎn)，但到了下半年就開(kāi)始吃緊”。

? ? ?翻閱合景泰富中期業(yè)績(jī)報(bào)告可以發(fā)現(xiàn)，公司今年上半年融資總額約53億元，但融資成本飆升了1.4億元。中報(bào)顯示，公司在年初以8.625%息率發(fā)行了7年期3億美元優(yōu)先票據(jù)；同年5月份，合景泰富又獲得人民幣25億元固定資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款，年期為13年；同月，合景泰富又聯(lián)同合作方從境外借入人民幣10億元開(kāi)發(fā)貸款。

? ? ?值得注意的是，有資深分析師向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，今年海外融資成本普遍較低，平均水平約為4%，而且融資期限普遍較長(zhǎng)。從上述大環(huán)境來(lái)看，合景泰富發(fā)行的8.625%的7年期美元債券明顯較高。有港股大型開(kāi)發(fā)商高層也向記者表示，以合景泰富的評(píng)級(jí)來(lái)看，這個(gè)利息水平偏高。

? ? ?事實(shí)上，合景泰富近年來(lái)的融資成本快速攀升之勢(shì)較為明顯。公司2010年融資成本為0.2億元，而2011年這一指標(biāo)為1.25億元，融資成本上升了1.05億元，同比上升525%。不過(guò)，公司2012年融資成本有所下降，為0.7億元，僅半年時(shí)間后，公司中期報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)，合景泰富的融資成本已經(jīng)超過(guò)2.14億元。

? ? ?按此計(jì)算，合景泰富上半年，融資成本飆升了1.4億元有余，增幅為200%左右。對(duì)此，公司解釋，有關(guān)若干一般企業(yè)貸款及優(yōu)先票據(jù)的借貸成本，由于該等借貸并不用作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，因此該等借貸成本并未資本化。

? ? ?負(fù)債率、融資成本高企加重了企業(yè)資金鏈的壓力，上述業(yè)內(nèi)人士表示，加之該地王項(xiàng)目投入資金并不低，而且在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，由于這一商圈內(nèi)購(gòu)物中心飽和，其出租率可能并不如預(yù)期，也就是說(shuō)短期根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利。“光投錢(qián)難見(jiàn)回頭錢(qián)的項(xiàng)目在企業(yè)資金實(shí)力不強(qiáng)的背景下顯得有些尷尬。”